小陽春過后 房地產市場動作頗多

摘要：小陽春過后，房地產市場動作頗多。

實習記者 李凱旋 華夏時報(www.chinatimes.net.cn)記者 袁曉瀾 北京報道

房地產市場在經歷了年后的一波“小陽春”后，自5月份開始就已經逐漸回歸冷靜。根據國家統計局發布的數據顯示，1—5月份全國商品房銷售面積同比下降1.6%。5月，全國商品房銷售面積為13433萬平方米，相比去年同期則下降了5.5%。以“小陽春”為分界線，房地產市場的融資環境也在同步縮緊，各地實施“一城一策”，不少城市修改了土地出讓規則。小陽春過后，房地產市場動作頗多。

剛需主導市場 “小陽春”降溫

經歷了“小陽春”后，市場的后續動力不足，房價上漲動力偏弱。二三線城市市場明顯降溫，購買力趨于冷靜，成交量出現了回落。與此同時，新房的價格也開始下跌，漲幅收窄。中國指數研究院發布的數據顯示，5月，全國百城新建住宅平均價格為14836元/平米，漲幅較上月下降了0.004個百分點。

6月26日，億翰智庫地產首席分析師張化東在“2019中國上市房企百強峰會”上發布了《2019年中國上市房企百強研究成果》。張化東認為，今年的市場是由剛需主導的市場，房地產市場的變化則屬于脈沖行情。“雖然3—5月份有一個小陽春，但是我們一直認為小陽春的持續性是不足的，因為整個市場只有剛需和剛改。”張化東說，“持續性會有，但是需要一定的累積才能夠進行釋放。”

融資環境收緊 5月成分界點

從去年下半年開始，房企的融資環境較為寬松，放松趨勢非常明顯。“但是到了今年出現了小陽春之后，4月底和5月份則成為了融資的分界點，政策的變化非常明顯。”張化東說。

根據同策研究院檢測的數據顯示，2019年5月，40家典型上市房企共計完成融資總額367.99億元，相比較4月份，融資總額大幅下跌52.07%。與此同時，公司債和其他債權的融資渠道也在收緊。數據顯示，5月份僅發行了6筆公司債，較4月份下降了79.74%。而其他債權融資也較4月份有了大幅度的下降。

無獨有偶，5月，不少房企選擇轉讓項目或者轉讓旗下公司的股權，且“轉讓熱潮”從5月份一直延續至今。北京產權交易所披露的信息顯示，5月份有20宗股權轉讓項目。而截至到6月23日，6月份的股權轉讓項目也有8宗。此外，有專家表示，未來金融機構對房企的融資可能會更加謹慎。

在融資環境縮緊的狀態下，房企的經營模式也開始出現了微妙的變化。“今年上半年，頭部房企，特別是前10名的房企業績增速放緩。未來3年，前30名的開發商會占據市場份額的70%，前30名以外的開發商則會分去整個市場份額的30%，集中度提升的速度還是比較快的。”此外，張化東表示，今年上半年，頭部房企的增速已經主動選擇放緩，開始去追求一種內生性的增長。

一城一策 各地區展開差異化調控

目前，“穩”仍然是房地產市場調控的主要基調，也是房地產市場健康發展的基本條件。為了建好穩地價、穩房價、穩預期的房地產市場，各城市逐漸采用“因城施策”“一城一策”的調控方法，避免共振風險。從新年伊始，全國的樓市則逐漸開始走向精準調控。“目前，一城一策還是主要框架，且處于雙向調控時期。”張化東說。

近日，杭州市區的9宗地塊發布了掛牌公告，出讓條件中則首次設置了“限房價、限精裝”的條件，土地出讓規則修改。5月11日，蘇州也加大了對樓市的調控力度，調整了土地出讓的報價規則，將土地出讓的報價條件從定制調整為區間設計，嚴格控制出讓土地的最高限價。6月6日，東莞市發布了《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》，當土地拍賣報價達到了最高上限后，將不再使用“價高者得”的方式，而是采用“終次報價”。

從2018年11月份開始，房地產市場的收緊政策減少。但此后，市場炒作氛圍再次出現，為了進一步落實“房住不炒”，住建部就曾在一季度對6個房價、地價波動較大的城市進行了預警，“穩”字回歸。

但各地政策的變動對于房企則有較大的影響。張化東認為，此前，政策調控的脈絡很清晰，屬于一種線性的政策。目前，城市是否會出現政策調控則已經屬于非線性的狀態，導致市場波動較大，不可預測。政策的不可預測性對每家房企來說都是一個比較大的挑戰。

責任編輯：袁曉瀾 主編：王冰凝

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