對物業(yè)服務企業(yè)如何監(jiān)督？業(yè)委會不發(fā)揮作用怎么辦?

小區(qū)公共區(qū)域是否可以收費停車?物業(yè)公司不作為如何選聘新的物業(yè)?……針對百姓關(guān)心的物業(yè)問題，日前，哈市住建局依據(jù)剛實施的《黑龍江省住宅物業(yè)條例》，給予權(quán)威解答。

1、物業(yè)服務質(zhì)量不好如何投訴?

問題：物業(yè)服務不到位，不及時，與物業(yè)溝通不解決，向誰投訴?

解讀：《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第五條規(guī)定，第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，履行指導、檢查、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務，配合采集物業(yè)服務信用信息;依法調(diào)處物業(yè)管理糾紛。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第二十一條規(guī)定，業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，應及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，督促物業(yè)服務人對物業(yè)服務中存在的問題進行整改，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。

因此，遇到物業(yè)企業(yè)不做為，服務不到位的情況，經(jīng)與物業(yè)企業(yè)溝通無果的情況下，可以向業(yè)委會反映調(diào)處，由可以直接向社區(qū)、街道辦事處反映情況。

業(yè)主還可通過“哈爾濱住建”微信公眾號的物業(yè)管理端進行網(wǎng)上便捷投訴，社區(qū)、街道辦事處、區(qū)(縣市)住建部門將依據(jù)權(quán)責進行調(diào)處。具體程序：關(guān)注“哈爾濱住建”公眾號—住房管理—智慧物業(yè)—注冊信息—綁定房屋—完成注冊—進行投訴或滿意度測評。

2、業(yè)委會不發(fā)揮作用怎么辦?

問題：業(yè)委會不作為，謀私利，利用權(quán)力與物業(yè)企業(yè)串通侵占業(yè)主共有資金怎么辦?

解讀：《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第二十六條規(guī)定，業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

(一)干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定;

(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料;

(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作;

(四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;

(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務人訂立、變更、解除物業(yè)服務合同;

(六)違規(guī)使用經(jīng)費，將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人，或者挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

(七)與物業(yè)服務人有可能影響其公正履行職務的經(jīng)濟往來或者利益交換;

(八)泄露業(yè)主信息;

(九)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其成員資格。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第八十條還規(guī)定：違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約履行工作職責的，由縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;有違法所得的，沒收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

3、小區(qū)公共區(qū)域是否可以收費停車?

問題：物業(yè)把小區(qū)封閉，通知有車的業(yè)主不能隨意停車，想停車就得交停車費，是否合理?

解讀：《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第五十九條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位停放車輛的，車位的設(shè)置、使用、收費和管理等事項，由業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車位、停放車輛，不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道，不得影響其他車輛和行人通行。

工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但因急救、安全、工程建設(shè)或者設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離;督促無效的，應當及時報告有關(guān)部門依法處理。

因此，小區(qū)內(nèi)是否能夠停放車輛并收取停車費用由業(yè)主大會決定。小區(qū)內(nèi)的道路是全體業(yè)主共有，收取的停車費扣除物業(yè)企業(yè)必要的管理成本外全部歸業(yè)主共有。

4、如何選聘新的物業(yè)企業(yè)?

問題：物業(yè)企業(yè)不履行合同約定，服務不好，如何換掉現(xiàn)在的物業(yè)，選聘新物業(yè)公司?

解讀：《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務合同當事人一方依法提出解除物業(yè)服務合同的，應當按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務合同未約定通知期限的，提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

解除物業(yè)服務合同前，物業(yè)服務人不得擅自停止物業(yè)服務。解除物業(yè)服務合同后，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在五日內(nèi)向所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理信息平臺公示相關(guān)信息。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第三十八條還規(guī)定：選聘物業(yè)服務人，除業(yè)主決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人外，應當公開招標。投標人不足三個或者住宅規(guī)模較小的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務人。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第二十一條還規(guī)定：業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接;

因此，選聘新的物業(yè)企業(yè)前，經(jīng)業(yè)主大會同意依法解聘原物業(yè)企業(yè)，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會依法通過公開招標或協(xié)議選聘的形式選聘新物業(yè)企業(yè)。

5、對物業(yè)服務企業(yè)如何監(jiān)督?

問題：物業(yè)企業(yè)不作為，違法從事服務，如何監(jiān)督處罰?

解讀：《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第五十一規(guī)定：市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當組織實施物業(yè)服務誠信評價制度，根據(jù)物業(yè)服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務人實行等級評定，采取相應的激勵或者懲戒措施。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第七十五條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務招投標活動;有違法所得的，沒收違法所得：

(一)未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務項目的;

(二)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，停止物業(yè)服務的;

(三)被解聘或者物業(yè)服務合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的。

兩次違反前款第二項規(guī)定的，除依法處罰外，該物業(yè)服務企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務項目，其法定代表人和股東不得在新成立的物業(yè)服務企業(yè)擔任法定代表人或者股東。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務。

投標活動：

(一)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的;

(二)拒不移交有關(guān)資料、財物、資產(chǎn)的。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第七十七條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款：

(一)物業(yè)檔案資料缺失的;

(二)在不得設(shè)置車位的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置車位的;

(三)采取停止供電、供水、供熱、供氣，限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式，催交物業(yè)費的;

(四)泄露業(yè)主信息的;

(五)未按照規(guī)定提供免費代投遞服務或者提供免費寄存場所的;

(六)除執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供相應服務的;

(七)未公示有關(guān)信息的。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第七十八條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

《黑龍江省住宅物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定：物業(yè)服務人對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定的禁止行為負有報告義務而未及時報告的，處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

目前，哈爾濱市已制定下發(fā)《哈爾濱市物業(yè)服務企業(yè)信用評價管理辦法》開展信用評價工作，并定期開展物業(yè)服務質(zhì)量通報批評活動，不斷加大管理監(jiān)督力度。

標簽： 業(yè)委會 物業(yè)服務 企業(yè) 哈爾濱住建