上海徐匯濱江“巨無霸”地塊起拍價(jià)310.2億 有望成為上海總價(jià)“新地王”的地塊

2月11日，節(jié)后復(fù)工第二天，起始價(jià)高達(dá)310.2億元的徐匯濱江西岸金融港地塊正式掛牌出讓。由于該地塊起拍價(jià)高、體量大、屬性復(fù)雜，并設(shè)置了嚴(yán)格的出讓條件，這幅有望成為上海總價(jià)“新地王”的地塊，引起行業(yè)高度關(guān)注。

準(zhǔn)入門檻高

上海土地市場(chǎng)發(fā)布的公告顯示，該幅地塊為180萬平方米的綜合體地塊，包含徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，位于徐匯區(qū)斜土街道106、107、108街坊，四至范圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路(地塊四至范圍以附圖紅線為準(zhǔn))。土地用途為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會(huì)租賃住宅、廣場(chǎng)用地，28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。

出讓文件顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級(jí)辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會(huì)展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動(dòng)區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。

據(jù)悉，該地塊為無底價(jià)掛牌出讓，設(shè)立起始價(jià)310.2億元，增價(jià)幅度為200萬元，掛牌截止時(shí)間為2020年2月20日15時(shí)30分。

值得注意的是，該幅地塊為上海史上起價(jià)最高地塊。此前，上海最高價(jià)的地塊是中民投在2014年獲得的董家渡地塊，董家渡地塊的出讓面積為12.67萬平方米，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍需繳納的保證金為49.6億元，起拍價(jià)248.05億元，最終成交價(jià)248.5億元。同時(shí)，310.2億元的起拍價(jià)也與2016年8月拍出的全國(guó)“總價(jià)地王”相當(dāng)。彼時(shí)，招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元的總價(jià)，拿下了深圳國(guó)際會(huì)展中心代建代運(yùn)營(yíng)權(quán)以及11宗配套商業(yè)用地。

天價(jià)起拍價(jià)之外，徐匯濱江西岸金融港地塊嚴(yán)苛的出讓條件也備受矚目。根據(jù)規(guī)定，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)、60%辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅，這對(duì)于有意拿下該地塊的房企而言，不管是前期的開發(fā)還是后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理能力顯然都頗具挑戰(zhàn)性。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，盡管徐匯濱江西岸金融港地塊包含部分宅地，但體量較小，僅有xh130G-03地塊這一幅純宅地，土地面積為9291.2平方米;另一宗編號(hào)為xh130G-09的地塊中，商品住宅計(jì)容面積約為6329.416平方米。

同時(shí)，文件還規(guī)定，地塊范圍內(nèi)配建社會(huì)租賃住房建筑面積應(yīng)占規(guī)劃商品住宅的15%與規(guī)劃社會(huì)租賃住宅面積之和，合計(jì)不大于156464平方米，按出讓年限持有，租賃住宅總計(jì)不小于1187套。出讓文件還強(qiáng)調(diào)，該社會(huì)租賃住宅嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。

此外，除了參拍保證金為65億元，在出讓流程中，投標(biāo)人還需簽署承諾書，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場(chǎng)交易。

已有2名預(yù)申請(qǐng)人

如此嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件，加上需要繳納高達(dá)65億元全額保證金，該地塊將花落誰家充滿想象空間。上海土地市場(chǎng)于1月19日公布的預(yù)申請(qǐng)結(jié)果顯示，徐匯濱江西岸金融港地塊共接受5人次的咨詢，有效預(yù)申請(qǐng)人共有2名，申請(qǐng)人受理編號(hào)為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

對(duì)于可能拿下這幅“巨無霸”地塊的房企資質(zhì)，業(yè)內(nèi)人士的看法較為一致，多數(shù)認(rèn)為該地塊要求自持的部分較多，對(duì)受讓房企的資金鏈要求高，一家開發(fā)商很難獨(dú)自拿下地塊并開發(fā)運(yùn)營(yíng)，大概率由是兩家或者三家聯(lián)合體共同拿地，且國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)合作拿下項(xiàng)目的可能性會(huì)比較大。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，兩類企業(yè)可能性較大，首先是金融機(jī)構(gòu)，這一地塊有金融相關(guān)的規(guī)劃和背景。其同時(shí)大膽預(yù)測(cè)，還有一種可能是上海市地方性的一些龍頭國(guó)企，或在這方面有一些職能規(guī)劃的市屬國(guó)企，比如綠地或者是徐匯的城投平臺(tái)公司。

張宏偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，即便是從事高端項(xiàng)目開發(fā)的房企拿地的可能性都不大。“這塊地本身對(duì)自持要求非常高，以住宅開發(fā)為主的企業(yè)在市場(chǎng)預(yù)期沒那么好的情況下，原則上都不會(huì)去拿這樣的地。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦同樣認(rèn)為，該地塊非常強(qiáng)調(diào)企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的能力，高門檻下能夠參與的企業(yè)其實(shí)屈指可數(shù)，由地方央企或國(guó)企組成的聯(lián)合體拿下該地塊的可能性較大。與此同時(shí)，盧文曦也向記者強(qiáng)調(diào)，310億的起價(jià)雖高，但樓板價(jià)算下來也就每平米3萬元左右，在合理范圍之內(nèi)。徐匯濱江西岸金融港地塊是因?yàn)榭偯娣e大，體量大產(chǎn)生的紀(jì)錄，“市場(chǎng)也不要過度解讀”。

標(biāo)簽： 徐匯濱江 新地王