房屋“養老錢” 到底如何順利使用？

本市就住宅專項維修資金改革方案征求意見

業主可提取公積金續交房屋“養老錢”

建成15年的老小區，電梯故障、屋頂漏雨、外墻開裂……這些涉及共用部位和共用設施的維修，都需要動用住宅專項維修資金(簡稱維修資金)，即俗稱的房屋“養老錢”。可到底如何順利使用?不少業主曾為此犯愁。

昨天，北京市住建委等部門就共同起草的《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。征求意見稿明確，業委會或物管會是小區維修資金使用的申請人，需在小區顯著位置公示維修資金使用方案，充分征求相關業主意見并組織表決。同時，當維修資金余額不足首期交存額的30%時，業主可申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額，一次性或在2年內分期續交。

1　未交維修資金住宅由售房單位或個人補建賬戶

今年，住在光熙門北里北區28號樓的居民，終于盼來了更換的新電梯，而此時距離老電梯停用已過去5年。電梯屬于小區共用設施，按規定可申請使用維修資金進行更換。然而，28號樓屬于老公房，一棟樓里有多家產權單位，因歷史遺留原因，維修資金的賬戶一直未能建全，此次能成功更換新梯，還得益于老舊住宅電梯政府救濟機制。

“由于北京市住宅專項維修資金歸集政策2000年左右才開始正式實施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數據。”北京瀛和律師事務所律師趙中華說，如今，這些房屋已進入質量“疲勞期”，亟待維修卻無錢可用，全靠老舊小區改造也不能及時解決問題，“維修資金補建工作，是以往住宅專項維修資金管理中容易被忽視的重要環節。”

此次征求意見稿首次對維修資金補建工作作出規定。征求意見稿提出，對全市應交未交維修資金的各類住宅的產權單位及產權人，組織開展維修資金補建工作。其中，商品住宅由業主作為補建主體，按照現行商品住宅交存標準進行補建;售后公房則分為兩種情況，一種是未轉為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補建主體，按照售房當年的交存標準進行補建;一種是已轉為商品住宅的售后公房，由業主按照現行商品住宅交存標準進行補建。

“售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產滅失的則由其上級單位補建。”起草說明也明確，如果售房單位將房改房維修資金業主賬戶按照商品住宅標準補足到位，建立起完整的業主維修資金明細賬戶并移交給小區業委會或物管會后，后續的房屋維修和更新、改造責任將由業主按《北京市物業管理條例》的規定承擔。

記者了解到，北京市現行商品住宅維修資金的交存標準為：獨立式住宅或非住宅50元/平方米;多層住宅100元/平方米;高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室，個人按標準補建的話，需交存1.6萬元。

2　維修資金使用方案需按程序公示和表決

“業主們入住快15年了，去年才第一次申請使用維修資金。為什么?一是覺得申請不易，二是有人擔心用太多，未來再想用沒余額。”這是東四環某商品房小區業主的心里話。

“住宅專項維修資金的支取使用一直是難點，業主普遍反映使用支取難、審核周期長，同時也對審核工作抱有不公開、不透明的看法。”北京物業管理行業協會法務部主任劉立華分析道。

規范維修資金的使用，也是此次征求意見稿的重點。征求意見稿明確，業委會或物管會是小區維修資金使用的申請人。業委會或物管會可自行或委托物業服務人根據維修改造項目情況編制維修資金使用方案，并在小區顯著位置公示使用方案，充分征求相關業主意見并組織表決。

與此同時，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側外立面脫落、專用排水設施功能障礙、消防系統功能障礙等涉及重大公共利益的應急維修資金使用的，不需業主進行表決，但需由社區居委會提供現場核實意見，并將使用方案在小區顯著位置公示。

“這些規定，強化了業委會或物管會的主體職責，并將業主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強調公示制度，有利于切實保障業主的知情權和決定權。”劉立華說。

記者注意到，為便利審批，此次征求意見稿特別提出將簡化維修資金使用備案材料，申請人可直接在網上提交材料，實現“一網通辦”。其中，非應急維修的，申請人只需提交使用申請書(含使用方案)、業主共同表決并公示結果、業主分攤明細三項材料;應急維修的，申請人只需提交使用申請書(含使用方案)、維修資金使用公示情況及居委會核實意見、業主分攤明細三項材料。

3　個人可提取住房公積金續交維修資金

《北京市物業管理條例》規定，專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

如何續籌?此次給出了具體方案。征求意見稿提出，當分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%時，業主應按照現行商品住宅交存標準及時續交。維修資金的續交總額、業主分攤金額、交存方式及期限等由業委會或物業管理委員會擬定，并提交業主大會或業主共同表決后實施。對于拒不交納、續籌維修資金、分攤相應維修費用的業主，在辦理所涉及房屋交易、產權登記等相關手續時，應補交維修資金及其滯納金。

值得一提的是，為支持續籌，新政不僅靈活制定了維修資金續交方式，允許業主一次性續交或兩年內分期續交，還首次明確業主及其配偶可申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額進行維修資金交存。

“既然是房屋‘養老錢’，就得考慮可持續的問題。”萬科星園小區業委會成員王立云說，對續籌政策的細化是一個亮點，分期續交、允許個人提取住房公積金、將續籌工作與房屋交易掛鉤，這些規定將有利于推動維修資金續籌工作。

小貼士

1、為何要設立住宅專項維修資金？

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋“養老錢”。

有些業主不理解，新房購買時開發商承諾維修，為何還要交納這筆“養老錢”?那是因為保修是有期限的。比如房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年等。保修期內，由開發單位負責物業維修養護;當保修期滿后，物業維修養護的責任就轉移到了物業產權人即業主身上。

想象一下，假設一個有著2000名業主的住宅小區，在保修期滿后突然發生了外墻保溫板脫落的嚴重事件，需要立即啟動維修，可要在短時間內向業主籌集維修費用，那得多困難。

住宅專項維修資金的設立，就是為了當住宅共用部位、共用設施設備出現問題時，能及時得到維修養護，有利于提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命。

2、什么情況下可以使用住宅專項維修資金？

住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;

(二)樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕;(三)地下室出現滲漏、積水的;

(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;

(五)增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;

(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;

(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;

(八)公共區域門窗或窗紗普遍破損的;

(九)其它情況。

住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;

(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;

(三)避雷設施不滿足安全要求的;

(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;

(五)消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;

(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的。

3、業主如何表決使用住宅專項維修資金？

動用住宅專項維修資金，屬于業主共同決定事項，按照《民法典》的規定，需由維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

此外，為進一步提高業主共同表決的效率，業主大會也可以在管理規約和議事規則中約定，對維修資金使用可采取異議表決方式。所謂異議表決，是指當不同意的業主不超過經參與表決專有部分面積半數且參與表決人數半數時，可視為表決通過。(趙瑩瑩)

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