售賣物業(yè)股權(quán) 萊蒙國際售資產(chǎn)股權(quán)后資金缺口仍大

近日，萊蒙國際(股票代碼：03688.HK)將其位于香港的兩處物業(yè)50%股權(quán)出售給嘉里建設(shè)(股票代碼：0683.HK)，交易成功后，萊蒙國際將獲得2.81億港元的除稅前潛在收益。有專家表示，對于企業(yè)來說，除非特殊情況，一般核心資產(chǎn)不會輕易轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，萊蒙國際的現(xiàn)金流看起來較為緊張。2020年，萊蒙國際有62.37億港元的借款需要在一年內(nèi)償還。此外，數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，萊蒙國際的凈利潤分別為-5.83億港元、-2.83億港元，已經(jīng)連續(xù)虧損兩年。

售賣物業(yè)股權(quán)

5月5日萊蒙國際(股票代碼：03688.HK)公告稱，將其子公司英兆和寶臨50%的股份和貸款出售給嘉里建設(shè)(股票代碼：0683.HK)的全資子公司。完成出售之后，萊蒙國際仍然持有英兆及寶臨50%的股權(quán)。

公告顯示，英兆和寶臨兩個公司主要從事物業(yè)開發(fā)，兩者的主要資產(chǎn)分別是位于香港新界元朗十八鄉(xiāng)路地塊和大棠路地塊的土地使用權(quán)，十八鄉(xiāng)路地塊和大棠路地塊的用途為農(nóng)業(yè)，目前正在申請將用途從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為私人住宅。公告顯示，上述兩地塊的建筑面積預(yù)計為245032平方呎和36415平方呎。

萊蒙國際在公告中表示，出售完成后，嘉里建設(shè)的運營、品牌、銷售和營銷經(jīng)驗可能為上述兩地塊的未來開發(fā)帶來協(xié)同效益。此外，集團將錄得除稅前潛在收益約2.81億港元，這將改善集團的財務(wù)表現(xiàn)。

值得注意的是，萊蒙國際的現(xiàn)金流看起來較為緊張。年報顯示，2020年末，萊蒙國際的借款總額為107.74億港元，其中有62.37億港元需要在一年內(nèi)償還，然而2020年末，萊蒙國際的現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅47億港元。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者說：“從財務(wù)角度來看，通過出售資產(chǎn)的方式來緩解現(xiàn)金流壓力是短期較為有效的手段。不過對于企業(yè)來說，除非特殊情況，一般對于核心資產(chǎn)不會輕易轉(zhuǎn)讓。”張波還表示，除了出售物業(yè)外，還可以通過借貸以及引入股權(quán)投資者的方式來增強現(xiàn)金流，每種方式都有其優(yōu)劣勢，也適合不同階段的企業(yè)。

連續(xù)兩年虧損

公開資料顯示，萊蒙國際主要業(yè)務(wù)為物業(yè)投資、物業(yè)開發(fā)、酒店和其他，目前在深圳、上海、南京、南昌、三河、成都、惠州、杭州、東莞、天津、常州及香港12個城市共有24個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項目，估計凈可銷售及可租賃總建筑面積約為472萬平方米。

值得注意的是，自2011年在港交所上市以來，萊蒙國際的規(guī)模一直不大，僅2015年的營收超過100億港元。近年來，萊蒙國際業(yè)績急速下滑，營收更是低至個位數(shù)，2018年、2019年、2020年，萊蒙國際的營收分別為6.2億港元、7.19億港元、5.75港元。此外，萊蒙國際已經(jīng)連續(xù)兩年凈利為負值，2018年、2019年、2020年，萊蒙國際的凈利潤分別為1.03億港元、-5.83億港元、-2.83億港元。

萊蒙國際在其2020年的年報中表示，“萊蒙國際積極探索‘房地產(chǎn)+’的商機，比如內(nèi)地和香港的教育將成為集團主要業(yè)務(wù)的組成部分。”值得注意的是，萊蒙國際的官網(wǎng)顯示，集團正積極開拓中國的國際醫(yī)療健康領(lǐng)域，以成為未來主要業(yè)務(wù)的重要部分。

據(jù)有關(guān)媒體報道，萊蒙國際曾試圖借助大健康和教育進行轉(zhuǎn)型，但是“雷聲大，雨點小”，2017年業(yè)績報顯示，萊蒙國際的醫(yī)療及保健業(yè)務(wù)資產(chǎn)總額34.8萬港元，負債282.6萬港元。到了2018年中期業(yè)績報告披露時，醫(yī)療及保健服務(wù)已經(jīng)“由于集團策略有變，不再屬于可呈報分部。”此外，萊蒙國際轉(zhuǎn)戰(zhàn)教育領(lǐng)域的成效也并不顯著，2020年教育相關(guān)業(yè)務(wù)僅有3630萬港元的營業(yè)收入，占總收入的6.3%。

此外，萊蒙國際部分項目的銷售狀況似乎也并不理想。據(jù)悉，萊蒙國際在深圳的項目——萊蒙水榭云上家園在2020年11月開盤，售價5.9萬元/平，半年過去，該樓盤仍然有在售房源。貝殼APP顯示，萊蒙水榭云上家園目前有五種戶型在售賣。該片區(qū)的中介對《華夏時報》記者表示，該樓盤的多數(shù)樓層都還有在售房源。

值得注意的是，萊蒙水榭云上家園屬于公寓 。目前深圳的一手住宅火熱，公寓去化周期普遍較長。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年公寓批售項目46個，批售商務(wù)公寓24910套，同比上升23.6%，批售面積147.0萬平，同比上升23.7%。然而，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳商務(wù)公寓成交僅11735套，成交面積為僅71.5萬平方米，成交均價63349元/平。

張波對《華夏時報》記者表示，高管更替頻繁，以及轉(zhuǎn)型失利是其發(fā)展不順利的主要因素。據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，2011年6月至2019年12月，萊蒙國際的董事會和高管職務(wù)變動次數(shù)高達34次，涉及人員19名。上市8年時間里，董事會和高管職務(wù)變動年均4次。

張波還表示，萊蒙國際錯過了早前棚改的快速發(fā)展時機，現(xiàn)在規(guī)模很難出現(xiàn)明顯增長。“目前對于中型房企來說突破規(guī)模瓶頸的難度已經(jīng)大大超過以往了，降負債、拿好地、做好產(chǎn)品，一樣都不能少。”

針對文中涉及的問題，《華夏時報》記者給萊蒙國際發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

標簽： 物業(yè)股權(quán) 萊蒙國際 資產(chǎn)股權(quán) 資金缺口