寧夏要誕生首個港股上市公司？資產負債率逐年攀升

近日，中億基業控股有限公司(以下簡稱“中億基業”)向港交所遞交了招股書，若可順利上市，其將成為寧夏首家在香港上市的房企。招股書顯示，中億基業較為依賴地產開發、區域布局單一，近年更是負債率上升、經營現金流告負。業內人士認為，區域型中小房企選擇上市的目的多為增強規模實力，以免被擠出區域地產賽道。

收入波動，資產負債率逐年攀升

5月11日，中億基業向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市，國泰君安為獨家保薦人。如若成功“闖關”，中億基業也將成為寧夏首家在香港上市的房企。招股書顯示，中億基業此次赴港上市的目的包括為公司現有項目的建設及未來項目(包括土地收購成本)提供資金、償還項目開發的部分借款及一般業務營運及營運資金。

成立于1994年的中億基業，其歷史可以追溯至1991年中房集團銀川房地產開發總公司的成立。據招股書，中房集團銀川房地產開發總公司于1994年改制為一家有限責任公司“寧夏中房實業”，成為中億基業的物業開發項目集中管理平臺及間接全資附屬公司。

目前，中億基業“已成為銀川及西寧市場的領軍者”。根據中國指數研究院的統計，按合約銷售額計，公司在2020年銀川及西寧所有物業開發商中排名第一。

據招股書，2018-2020年，中億基業收入分別為25.04億元(人民幣，下同)、21.25億元及56.36億元，復合年增長率為50.0%;凈溢利分別約為3.646億元、5.148億元、8.427億元，復合年增長率52.0%。

據悉，公司收益主要來自物業開發及銷售，小部分收益來自物業租賃服務及管理咨詢及其他服務。《華夏時報》記者注意到，2018-2020年，公司住宅開發及銷售的收益分別為24.79億元、20.74億元及55.39億元。其中住宅物業又是最主要的業績來源，2018-2020年，住宅物業的營收分別占公司營收的71.9%、78.3%、83.3%，集中化程度逐年上升。招股書指出，2018年至2020年，中億基業來自物業開發及銷售的收益波動主要是由其交付項目波動所致。

同期，中億基業的絕大部分收入來自西北地區：截至2021年3月31日，該公司共有30個處于不同開發階段的物業開發項目，其中28個項目位于中國西北地區。土地儲備合計651.67萬平方米，其中620.98萬平方米、約95.3%的土地儲備位于中國西北地區。中億基業認為，“我們預計位于中國西北地區的物業項目在不久的將來，會持續為我們貢獻絕大部分收入”。

與不甚穩定的收益相似，2018-2020年，公司毛利率分別為34.8%、39.1%、31.8%，也呈現出波動的情況。招股書對此解釋說，2020年毛利率同比下降的原因是去年新項目交付大部分為優質室內裝修工程，從而增加了開發成本及降低了毛利率。

值得注意的是，在盈利能力與造血能力下滑的同時，中億基業還在舉債經營。截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司合約負債分別為31.21億元、99.03億元及196.85億元。

于往績記錄期間，中億基業維持大量借款以為業務提供資金：2018-2020年，中億基業借貸總額分別為13.12億元、13.51億元、19.19億元。其中一年內需償還銀行貸款為4.85億元，一至兩年內應償還的銀行貸款為4.19億元，三至五年應償還銀行貸款為3750萬元。

隨著借款持續增加，中億基業的資產負債率也持續攀升。截至2018年、2019年、2020年12月31日，公司資產負債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。而總借款的持續攀升也給中億基業帶來較大的財務壓力，2018年-2020年其利息開支分別為1.79億元、1.84億元及2.36億元。

“三條紅線”方面，截至2020年底，中億基業負債資產比率(不包括合約負債)為80.7%，高于行業“三條紅線”負債資產比率不得高于70%的規定;截至2020年底，中億基業的現金與短期借款比率為2.3，未踩中該條紅線;凈資產負債比率方面，中億基業在招股書中表示，由于存在凈現金狀況，當前凈資產負債比率不適用與比較。

競合獲益，強調萬科“業務伙伴關系”

目前，中億基業還沒有獨立的官網，其房地產上市平臺寧夏中房實業官網也處于“網站升級維護”狀態。至于公司如何改善“三道紅線”、進一步優化財務指標，上市后希望加強“寧夏一哥”的地位還是更希望“走出去”等問題，《華夏時報》記者向寧夏中房實業打去電話，但接聽人員強調“近期不接受媒體采訪”。截至發稿，《華夏時報》記者向該公司官方郵箱發布的采訪提綱亦未收到回復。

中億基業積極上市的背后，是其于地產賽道上的現實壓力。據中指研究院數據，2020年銀川房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為374.5億元。其中，寧夏中房實業以110.0億元銷售額的絕對優勢占據榜單第一，其銷售額占比為TOP10榜單企業合計的29.4%，緊隨其后的還有萬科、中海、旭輝、融創、寧夏民生、華遠、恒大、新城、中梁。

但在這份研報中，中指院直言，“榜單TOP10企業中，僅寧夏中房與寧夏民生為銀川本土房企，可見近年來全國性房企入駐銀川搶占本土房企市場份額的態勢愈演愈烈，本土房企如何穩固自己的地位是其未來值得深思的問題”。

《華夏時報》記者注意到，在2020年10月由中國房地產協會、寧夏房地產業協會主辦的一場座談會上，寧夏中房實業集團有限公司董事長方陸認為，許多房企前些年的制勝法寶是“高速度、快周轉”，但對本土中小房企來說，這是“死路一條”，因為無論拼速度還是拼規模，都拼不過全國性大房企。

彼時，方陸指出，寧夏本土大多數中小房企“當下必須要在’退休、轉行、堅守’中做出自己痛苦的選擇”，強調“中小房企目前要想好出路，才能走出生路”。而中億基業顯然想好了出路：2020年11月5日，中億基業在開曼群島注冊成立為獲豁免有限責任公司，開始為上市做準備。

在上述講述中，方陸還表示，競合是共同做大分享的“正合游戲”，善于合作是當下的智慧。因此，寧夏中房與萬科、建發及本土房企亙元地產等都尋求了不同模式的合作，“競合讓我們獲益良多”。

而在上市招股書中，中億基業也強調，公司與萬科集團的緊密合作對其成功貢獻甚大。認為“憑藉萬科集團的品牌知名度及行業專業知識，我們能夠鞏固我們的現有市場地位，并逐步擴展至不同地區”。據悉，2017年建立的中房萬科實業是公司與萬科集團戰略合作的平臺。截至2021年3月31日，中房萬科實業擁有總建筑面積為3,389,615平方米的11個開發項目，包括2個城市。“我們認為，我們與萬科集團的業務伙伴關系將繼續在我們的未來發展中發揮寶貴作用”。不過，萬科對中億基業上市一事無回應。

值得一提的是，中億基業管理層架構還顯示，馮侖目前為該司獨立非執行董事，負責就本集團的經營及管理提供獨立建議。

即便如此，中億基業的上市之路仍不乏風險。在招股書中，中億基業坦言，公司面臨與業務及行業有關的若干風險。比如，公司可能無法獲得更大的區域擴張，難以獲得理想的土地等。

地產分析師嚴躍進告訴《華夏時報》記者，最近幾年，一些中西部省份的本土“拔尖”房企，雖然規模不大，但都有可能去上市。類似銀川等市場屬于成長性較好的城市，房價容易上漲，對于此類本地企業來說銷售業績自然有大增。這也是上市的底氣所在。從小房企的發展來看，此類新興房地產市場的企業，其實還是有機會的，成長性很強。不過，嚴躍進強調，類似于中億基業這樣的房企仍需關注區域行情波動，“這一波銀川市場行情不錯，要警惕政策調控和市場降溫風險”。記者 李貝貝 上海報道

標簽： 萬科 中億基業 IPO 債務壓力