深度“綁定”母公司 中駿商管通過上市聆訊

6月6日，中駿集團控股有限公司( (01966.HK)，以下簡稱“中駿集團”)宣布，旗下物業管理業務中駿商管智慧服務控股有限公司(以下簡稱“中駿商管”)已通過聯交所上市聆訊。招股書顯示，依托與母公司中駿集團的深度捆綁，中駿商管得以快速發展，近3年收益、凈利潤、總在管建筑面積及總簽約建筑面積等均實現快速增長。盡管目前中駿商管超9成物管收入來自中駿集團，但公司強調，將透過上市集資用于戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商，以擴大業務及多元發展服務種類。

6月8日，中駿集團方面向《華夏時報》記者透露，目前集團已獲取含世界城的項目30余個;長租公寓目前不包含在中駿商管業務中?

主打商管賽道

中駿集團公告稱，中駿商管已就建議分拆及全球發售向聯交所提交聆訊后資料集，但有關建議分拆的詳情(包括其架構及預期時間表)尚未落實。

公開資料顯示，中駿商管于今年1月28日向港交所遞交了招股書，市場預計募集資金規模約3億美元，將用于戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商以擴大集團業務及多元化發展服務種類，投資科技以改善服務質量、客戶體驗和參與度，提高公司的運營效率，以及擴展價值鏈上業務、多元發展增值服務種類等。

作為一家綜合物業管理服務提供商，中駿商管目前在中國18個省、市及自治區的54個城市擁有已簽約物業管理組合，截至2020年12月31日擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米，總簽約建筑面積約為3660萬平方米。根據仲量聯行的資料，公司的在管建筑面積在中國商業物業及運營服務的物管公司中排名第15位。

報告期內，中駿商管的公司錄得快速增長，簽約建筑面積由截至2018年12月31日的1790萬平方米增加25.8%至截至2019年12月31日的2250萬平方米，再增加62.4%至截至2020年12月31日的3660萬平方米，截至2020年12月31日已簽約管理199項物業。報告期內(2018年-2020年)，中駿商管實現收益分別為3.97億元、5.75億元、8.05億元;凈利潤分別為3482萬元、7730萬元、1.63億元，整體毛利率分別為34.6%、37.0%及44.3%。

“我們認為多元化的物業組合及服務種類使我們能夠于往績記錄期內迅速增長、并享受高于行業平均水平的利潤率。”聆訊后資料集顯示，中駿商管的在管物業涵蓋了住宅物業、購物商場、商業街、寫字樓、學校、圖書館及其他物業。

其中，高毛利的商業物業無疑是一大亮點。截至2020年12月31日，盡管只有6.1%的在管建筑面積及12.0%的簽約建筑面積為商業物業，但2018-2020年，來自商業物業管理及運營服務的收益分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，分別占中駿商管總收益的38.4%、42.0%及46.3%，占比逐年上升。而因將戰略重點放在發展商業物業管理及運營服務方面，中駿商管預計，未來商業物業管理及運營服務收益所占百分比將會繼續上升。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中指出，“受益于本身較高的毛利率和營業水平，商業物管以較低的在管面積占比實現了接近一半的收益，為中駿商管的主要業務之一”。據聆訊后資料集數據，2018-2020年，中駿商管商業物業管理及運營服務的毛利率分別為47.6%、51.3%及59.0%;同期，住宅物業管理服務的毛利率分別為26.4%、26.6%、31.6%。

值得一提的是，聆訊后資料集透露，根據仲量聯行的資料，于2018年、2019年及2020年，中駿商管商業物業管理服務的平均物業管理費高于披露有關資料的所有上市中國物業管理公司。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，基本商業物業管理服務每平方米的平均物業管理費分別為31.2元、29.5元及27.7元。

深度“綁定”母公司

據聆訊后資料集，中駿商管的歷史可以追溯至2003年。其首家營運附屬公司——廈門世邦泰和，彼時開始為中駿集團所開發物業提供住宅物業管理服務，2009年服務范圍擴大至商業物業管理及運營。

推進中駿商管上市，被中駿集團視為公司業務發展的重要一步。2019年，中駿集團提出“一體兩翼”戰略，即以地產為主業，同時通過購物中心和長租公寓進行勾地擴張，計劃在2025年布局100個世界城(中駿旗下城市綜合體品牌)。為進一步擴張業務，中駿集團開始收購混合用途的土地，可供開發購物商場的同時在同一地點開發住宅項目。而同年，中駿商管也開始提供購物商場的開業前管理服務，作為中駿集團擴大其購物商場組合整體戰略的一部分。

6月8日，中駿集團方面向《華夏時報》記者透露，目前集團已獲取含世界城的項目30余個;長租公寓目前不包含在中駿商管業務中?

年報顯示，中駿集團于2020年通過收購土地儲備以開發14個新購物商場，從而加速了其商業物業開發業務的擴張。《華夏時報》記者注意到，2019年至2020年，中駿商管的開業前管理服務業務快速增長，這與中駿集團商業物業開發業務的擴張一致。

中駿商管沒有回避依賴母公司的現狀，坦言與中駿集團保持了長期穩定的業務合作關系：“我們過往業績記錄期內增長，很大程度歸因于由中駿集團以及其合營企業及聯營公司所開發的物業。”

聆訊后資料集顯示，截至2020年12月31日，中駿商管的在管總建筑面積幾乎全部均由中駿集團以及其合營企業及聯營公司開發。根據中駿集團的公開備案文件，截至2020年12月31日，中駿集團連同其合營企業及聯營公司在62個城市擁有總規劃建筑面積約3770萬平方米的土地儲備。2018年-2020年，中駿商管住宅管理部分的收益中，中駿集團方面所開發住宅項目交由其管理的比例，分別占其住宅物業管理服務分部總收益約98.6%、98.9%及97.7%。此外，2018年-2020年，中駿商管應占中駿集團物業管理開支，分別占其總物業管理開支的80.6%、86.2%及90.3%。

同時，2018年-2020年，中駿商管向最大客戶中駿集團提供服務產生的收益分別為人民幣6560萬元、人民幣1.68億元及人民幣3.14億元，分別占中駿商管總收益的16.6%、29.2%及39.0%。中駿商管方面直言，“預計于往績記錄期后三年，中駿集團、其合營企業及聯營公司開發物業應占我們收益占比將不少于85.0%”。

不過，除了“將利用中駿集團的支持及繼續為中駿集團所開發項目提供服務以進一步擴展業務”外，中駿商管也希望能夠通過收購和外拓獲取更多第三方的在管面積、增加規模。

據悉，2021年初至今，中駿商管已就5項商業物業、14項住宅物業簽定管理協議。其中一項商業物業由獨立第三方開發，總簽約建筑面積約7.8萬平方米;兩項住宅物業由獨立第三方開發，總簽約建筑面積合計約12.47萬平方米。

聆訊后資料集透露，“我們尋求通過在現有市場及新市場增加總簽約建筑面積，繼續擴張我們管理的物業數目。”同時，透過上市集資，“集團未來將用于戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商，以擴大我們的業務及多元發展我們的服務種類”。

比如，中駿商管計劃探尋現有物業組合附近的物業管理機會(如靠近住宅物業的商業物業)、計劃尋求戰略性收購或合營企業機會以進一步拓展業務、拓寬物業組合的范圍、補充現有服務或提高運營效率等。記者 李貝貝 上海報道

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