6月各地政策端掀起“城市更新潮” 各城政策相繼落地

作為“十四五”規劃中重要一環的城市更新行動，近期各城市紛紛吹響了加速號角。

6月以來，上海、珠海、北京、重慶等地發布有關城市更新的指導意見。據克而瑞統計數據顯示，百強房企中已有約47%的企業涉足城市更新領域，其中TOP50房企涉足占比超6成。

易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕表示，上海成立800億城市更新基金將會影響未來房企在核心城市進入到城市更新的模式。未來2-3年，整個城市更新格局會發生非常大的變化，尤其是央企介入會加大，頭部房企通過城市基金方式參與到城市更新會變成接下來的主流模式。

各城政策相繼落地

2021年，城市更新被正式寫入“十四五”規劃，提出要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

規劃提出后不久的6月，各城市便就城市更新紛紛采取動作。

6月2日，上海市委副書記、市長龔正調研城市更新工作時指出，上海城市發展已經轉入存量更新為主的發展階段。為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續更新和發展，上海城市更新基金于當日正式成立。

據悉，上述基金總規模約800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目，并且上海地產集團已與招商蛇口、中交集團、萬科集團等企業簽署了戰略合作協議。

“此次政策背后的城市更新策略和動作，充分體現了上海在城市更新方面的探索和創新，對于后續各大城市是有積極的借鑒意義的。”彼時，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評價指出。

而從近期各城市的政策來看，上海市對于城市更新的動作也的確引起了聯動效應。

6月3日，珠海市方面消息顯示，市政府常務會議審議并原則通過《珠海經濟特區城市更新管理辦法(修訂草案)》。對于城市更新項目實施的批復文件、退出機制等內容進行了更新。

6月10日，北京市人民政府發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》，為北京市城市更新提供方向。文件中提出，首都功能核心區以保護更新為主，中心城區以減量提質更新為主，城市副中心和平原地區的新城結合城市更新承接中心城區功能疏解，生態涵養區結合城市更新適度承接與綠色生態發展相適應的城市功能。在為城市更新提出了6條實踐路徑的基礎上，明確指出，用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。

據悉，老舊小區改造作為城市更新的重要內容，2021年北京市也在加快推進。新華網報道顯示，北京市住建委相關負責人介紹，2021年初，明確全市全年新確認400個小區、1500萬平方米;新開工300個小區、1100萬平方米;新完工100個小區、400萬平方米的目標任務。

隨后，6月18日，為落實國家城市更新行動決策部署，強化改革的先導和突破作用，重慶市人民政府網發布了《重慶市城市更新管理辦法》，涉及公共設施、產業功能、生態環境管理等多項內容，對城市空間形態和功能整治提升提出了進一步要求。

此外，6月11日，廣州市住房和城鄉建設局也發布了有關《廣州市規劃和自然資源局關于城市更新舊村莊全面改造項目中小戶型住房配置的意見(征求意見稿)》，從住宅配置、規劃復建、方案審批等方面對城市更新舊村莊全面改造項目做出批示。

多房企布局城市更新

實際上，進入城市更新加速跑的階段，對各大房企的考驗也不斷加深，尤其是在“三道紅線”的約束之下。而從現階段來看，各房企在城市更新領域也在不斷發力，城市更新也成為了不少房企增長的新引擎。

截至2020年年末，龍光集團共計在11個城市拓展布局109個城市更新項目，可轉化土儲貨值達7100億元，其管理層在業績發布會上表示，“預計到2023年城市更新貨值翻一倍，未來3年城市更新孵化貨值超1500億元，每年貢獻核心利潤約20%。”值得關注的是，6月19日東吳證券(國際)發布深度研究報告指出，龍光集團實施四輪驅動發展戰略，綜合競爭力不斷增強，首次覆蓋給予“買入”評級。

據佳兆業2020年年報顯示，在“三道紅線”降至“黃檔”的同時，城市更新業務也舉足輕重，在佳兆業2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售額的三分之一。并且年內9個城市更新項目實現轉化，至2020年末擁有儲備項目201個，占地面積超5000萬平方米。

城市更新業務占比舉足輕重的同樣還有時代中國，截至2020年末，時代中國擁有城市更新項目超過160個，潛在總建筑面積約5337萬平方米，且其50%的土地來源于城市更新。2020年內，時代中國轉化城市更新項目數8個，總建筑面積262萬平方米左右，其中5個轉為土儲，總建面約220萬平方米。

此外，遠洋集團也積極對城市更新展開布局。截至目前，遠洋集團旗下的城市更新項目體量累計達到3000萬平方米。并且2021年以來，遠洋集團加碼城市更新業務，與重慶、長沙等城市建立項目合作關系。

需確保市場實施主體積極性

從目前的城市更新進程和企業表現來看，城市更新取得了可圈可點的成績，但進入“十四五”的加速跑階段，業內專業人士也表示，未來城市更新仍需長遠考量。

針對城市更新當中的老舊小區改造部分，嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，老舊小區改造是城市更新中的重要內容，但從性質上來講，城市更新并不是簡單的圍繞住宅改造。背后涉及文化保護、古建筑保護、修復等很多內容，老廠房、老街區也都包含在內。

除此之外，嚴躍進還提出：“城市更新背后不僅只是改造，還會涉及到整個金融的支持、基金導入、包括城市更新的相關參與企業如何更好地融資等，都是值得進一步關注的內容。”

一名從事城市更新的投研人員也向《華夏時報》記者講到，目前全國都開始進行城市更新，珠三角地區更是走在了全國前列，主要是源于歷史違法建筑過多，權屬比較復雜，而受到了政府的大力支持。除了珠三角地區，其他城市也陸續開展城市更新，但由于這些城市還有豐富的土地儲備，因此城市更新的熱度還無法與招拍掛相比較。

其認為，現階段，多地都出臺有關城市更新的相關政策，以保護、修建、整治、提升為主，對居民而言是利好性的政策。“不過，伴隨大拆大建逐漸淡出城市更新實施辦法，在集中供地和三道紅線的約束下，如何確保市場實施主體的積極性也是需要考慮的問題。”上述投研人員表示。記者 李未來 北京報道

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