在港上市門檻將提高 物管行業分化進一步加劇

房企分拆物業板塊上市熱度持續高漲。據觀點指數研究院統計，截至6月20日，已有4家物企新登陸港交所，遞表排隊等待上市的物業服務企業達23家，數量已超過2020年全年上市物企總和。業內人士指出，由于在港上市門檻即將提高，物企正抓緊時間搶占最后的上市窗口。但對“扎堆”上市的物企來說，此次上市，面臨的行業競爭也將更為激烈。

23家物企遞表排隊等待上市

6月21日晚間，香港交易所披露了朗詩生活服務有限公司(以下簡稱“朗詩綠色生活”)通過聆訊的招股書，其在管總建筑面積為1,730萬平方米，合共123項在管物業。同一天，證監會網站消息顯示，魯商發展(600223.SH)擬分拆物業板塊魯商生活服務赴港上市，中國證監會已接收材料。

而過去一周(6月14日-6月18日)，港股更是有四家物業服務企業集中交表，除了長城物業集團股份有限公司(以下簡稱“長城物業”)，其余三家均為房企分拆。

6月16日，越秀服務啟動全球發售股份，并將于6月21日定價，6月28日掛牌，成為第46只登陸香港資本市場的物業股。根據介于4.88港元/股至6.52港元/股之間的發售價，預估本次IPO擬募資總額約18.04億港元至24.1億港元;6月17日，禹佳生活服務集團有限公司(以下簡稱“禹佳生活服務”)第二次遞表港交所，擬香港主板上市;6月18日，德信服務集團有限公司(以下簡稱“德信服務”)也通過港交所聆訊。

《華夏時報》記者看到，在還未結束的6月份，數家房企宣布分拆旗下物業板塊赴港上市，或已經通過聆訊。例如，力高地產6月9日公告建議分拆旗下物業管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市;6月6日晚，中駿集團旗下物業公司中駿商管宣布提交的上市資料已通過聆訊;中梁百悅智佳、陽光智博服務也于6月初向港交所提交了招股書。

事實上，整個2021年，房企分拆物業上市的熱度都未曾“降溫”。多家研究機構公認，繼2020年物企IPO熱潮后，2021年或將成為物企IPO階段性峰值的一年。在近期舉辦的“2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”上，中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙預計，截至2021年末，中國物業行業市場上的上市物企將達到70家;中指研究院報告亦顯示，預計到2021年末，物業板塊上市公司總數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

據觀點指數研究院統計，截至6月20日，目前已有4家物企新登陸港交所，遞表排隊等待上市的物業服務企業達23家，數量已超過2020年全年上市物企總和，而這其中，多數物企為房企分拆所出。

值得一提的是，在未上市房企爭相沖擊IPO的同時，已上市物企則加緊規模擴張，一些年初進行的物業行業大規模并購案例日前也相繼也有所進展。例如，碧桂園服務在今年3月份公布了收購藍光嘉寶服務的計劃。6月17日晚間，雙方聯合發布公告稱，藍光股東會議及藍光H股類別股東會議均投票通過了藍光嘉寶H股的除牌決議，碧桂園服務要約收購藍光嘉寶87.4%股權獲有效接納，后者預期將于8月10日除牌。

物管行業分化進一步加劇

持續數年，房企分拆物業上市的熱潮緣何仍未偃旗息鼓?克而瑞物管研究總監湯曉晨向《華夏時報》記者解釋說，一般而言，物企分拆上市多已準備許久，至少在一年左右，目前遞表的企業多在去年甚至更早就開始籌備，因而今年遞表企業會“井噴”;另一方面，確實上市門檻提高的落定給大量中小物企帶來壓力，遞表沖刺，抓住最后窗口期成普遍心態。

據公開資料，港交所于2021年5月20日新刊發的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最后一個財政年度的股東應占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該標準將于2022年1月1日起生效。這也意味著，今年是眾多小型物企最后的上市窗口期。

“物企上市熱度高漲的確也與港交所提高主板上市門檻標準有關。”嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓也有類似的看法。

港股物業板塊自身的高估值因素影響，無疑是更深層次的原因。據中指物業研究院統計，6月22日，港股41家物業上市企業平均市值為228.74億港元，截至當日收盤，共有15家物業服務企業總市值超過百億港元;從市盈率來看，港股41家物業上市企業平均市盈率為32.4倍，這充分體現了資本市場對物業服務企業的高度認可。

從房企角度來看，“三道紅線”之下，房企融資變得尤為困難，資金監管也更加嚴格。而分拆輕資產經營模式的物業上市，成為房企改善財務的辦法之一。

對于房企分拆物業上市的新一輪熱潮，易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕直言，“母公司不夠強、外拓能力不足，在港股IPO新規下，可能有20%的物企很難達到上市門檻。”而即使能夠順利上市，物企之間的較量也會愈演愈烈，行業分化、資源向大規模物企加速集中、整合已是常態。

《華夏時報》記者看到，根據上述中指物業研究院的統計，截至6月22日，碧桂園服務為在港上市物業服務企業市值最大的公司，總市值為2492.8億港元，華潤萬象生活及恒大物業位列第二、三名，其總市值分別為1095.6億港元、961.1億港元。而在41家港股上市物企中，總市值最低的物企(祈福生活服務)市值僅為5.99億港元。

“行業估值回歸的同時，分化也在加劇。擁有較好經營狀況及符合成長預期的新上市物企、尤其是成長型企業將更有機會獲得資本青睞。”在采訪中，唐卓向《華夏時報》記者表示，隨著上市物企數量增多，物業股不再“稀缺”，行業運營基本面也被看破，行業平均估值目前呈現回歸狀態，但一些優質的物企，比如以濱江服務及和泓服務為代表的企業在同規模企業中享受資本市場更高估值。

業內人士公認，對于選擇此時赴港上市的物企們來說，將面臨更多的競爭，能否在規模上實現突破、形成強大的競爭力還有待于市場驗證。

對于不少人熱議的“分拆物企高度依賴母公司”的問題，湯曉晨向《華夏時報》記者表示無需過度在意：“母公司依賴有利有弊，如果關聯地產公司實力強勁，是能夠給物企帶來更好預期的。當然，若關聯地產公司實力有限或呈現衰退趨勢，也會大概率將負面影響傳導至物企。”

湯曉晨建議，減少母公司依賴，需要加大投拓力度，培養自身的特色優勢，以期在存量市場中提高競爭力。同時也可在增量市場，如非住宅、城市服務等市場格局尚不穩定的增量領域尋求市場份額。“物企提高長期發展能力，需要從品牌、業務、組織多方面進行變革，在行業快速發展的初期用品質打出品牌是很重要的。此外，需要仔細思考自身業務戰略，并將組織與業務進行匹配。”湯曉晨指出。

而唐卓強調，企業在拓展規模的同時也要注重投后管理，避免出現隨著規模及服務生態圈擴大，在管服務品質及毛利率下滑的現象。企業需要通過提升服務品質、規模優勢、標準化運營、提供差異化服務及構建服務生態以構筑自身護城河，進行發展及品質的兩手抓。記者 李貝貝 上海報道

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