房地產(chǎn)項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)慢” 泛海控股延期兩次回復(fù)問詢

2021年3月底，一封《致投資者函》突然開始在網(wǎng)絡(luò)上流傳。不過，這份文件剛剛傳播不久，便顯示出“被刪除”的狀態(tài)。有網(wǎng)友截下圖片，圖片顯示，這份文件的撰寫者是泛海控股董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)。

“我經(jīng)商辦企業(yè)已經(jīng)三十多年，但是對(duì)近兩年所遇到的困難估計(jì)不足。”該文件中有這樣一句話。不過，無論文件是否真實(shí)，有一點(diǎn)不可否認(rèn)，泛海控股正在面臨一場(chǎng)嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。

面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題

6月2日，泛海控股收到了關(guān)于2020年年報(bào)的問詢函。在這封長(zhǎng)達(dá)10頁(yè)的問詢函中，深交所要求泛海控股對(duì)13個(gè)問題作出回復(fù)，其中包括公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存貨周轉(zhuǎn)率較低的原因、金融行業(yè)營(yíng)收款項(xiàng)的主要核算內(nèi)容、應(yīng)收賬款的形成原因等。這些問題最終指向了泛海控股的債務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工、資金流向。

值得關(guān)注的是，泛海控股曾兩次發(fā)布公告延期回復(fù)問詢函，表示由于回復(fù)涉及的相關(guān)事項(xiàng)較多，部分內(nèi)容需要進(jìn)一步核實(shí)、確認(rèn)。6月23日，泛海控股所聘用的永拓會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)于問詢函給出了回復(fù)。

此前，深交所的問詢函指出，泛海控股在報(bào)告期內(nèi)貨幣資金約為193.88億元，其中，存放在境外的款項(xiàng)為17.23億元，受限制的貨幣資金合計(jì)為47.4億元。深交所要求泛海控股詳細(xì)說明境外存款的存放地點(diǎn)、存放類型、資金安全性、以及境外資金規(guī)模與境外業(yè)務(wù)的匹配性等。

針對(duì)境外存放的資金款項(xiàng)，泛海控股方面回應(yīng)，主要的存放地點(diǎn)包括香港、美國(guó)和新加坡，境外存款賬戶全部在有拍照及受監(jiān)管的銀行開立。具體來看，泛海控股的境外存款中，可以隨時(shí)支取的約為2.14億元。

泛海控股方面在回復(fù)中表示，因?yàn)楣臼芎暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控、金融行業(yè)監(jiān)管環(huán)境和境內(nèi)外多輪疫情疊加影響，特別是2020年以來，新冠疫情對(duì)與公司所屬武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目銷售、回款、開發(fā)進(jìn)度等形成重大負(fù)面影響，公司當(dāng)前面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)慢”

數(shù)據(jù)顯示，泛海控股正在面臨較大的債務(wù)壓力，其短期借款金額為182.65億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債金額為292.57億元，其他流動(dòng)負(fù)債為3.65億元。對(duì)于泛海控股而言，當(dāng)務(wù)之急便是要著手解決“還債”的問題。

針對(duì)償還短期債務(wù)的具體措施，泛海控股方面表示：“加大住宅項(xiàng)目入市力度、積極回收各類應(yīng)收賬款和加快推進(jìn)境內(nèi)資產(chǎn)處置，同時(shí)加快完成子公司的股權(quán)引戰(zhàn)工作等。”簡(jiǎn)而言之，針對(duì)債務(wù)問題，泛海控股打算賣住宅項(xiàng)目，然后變現(xiàn)充足現(xiàn)金流。

不過，這條路究竟能否走得通還有待商榷。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年末，泛海控股的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.03、0.02、0.02，低于同行業(yè)0.23的均值。深交所也要求泛海控股說明公司存貨周轉(zhuǎn)率較低的原因，以及是否存在滯銷的情形。0.02左右的存貨周轉(zhuǎn)率表明了泛海控股建造項(xiàng)目、去化的周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)正常速度。

公開資料顯示，泛海控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型包括了住宅、公寓、酒店、寫字樓、大型綜合體等多種業(yè)態(tài)，所開發(fā)的產(chǎn)品主要為高端或者精品項(xiàng)目，例如北京泛海國(guó)際居住區(qū)、武漢商務(wù)區(qū)、杭州民生金融中心等。

曾被泛海控股寄予厚望的武漢商務(wù)區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目在2009年-2019年內(nèi)陸續(xù)開工。10年的建造時(shí)間內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目截至2020年上半年還有超過7萬平方米的土地竣工面積為0。

另外，早在2019年，泛海控股就開始出售旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目以回收資金。2019年1月份的一個(gè)早上，融創(chuàng)中國(guó)突發(fā)一則交易公告，表示與泛海控股旗下的項(xiàng)目武漢中央商務(wù)區(qū)簽訂了協(xié)議，持有北京泛海國(guó)際居住區(qū)1號(hào)地塊和上海董家渡項(xiàng)目100%的權(quán)益。

在交易之后，融創(chuàng)中國(guó)獲得了兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，而泛海控股的賬面上面則多了可以短期內(nèi)緩解債務(wù)壓力的125億現(xiàn)金。

去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型失敗？

泛海控股之前是一家房地產(chǎn)公司，主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。不過，在2020年1月份，經(jīng)過中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)之后，泛海控股的行業(yè)分類正式由房地產(chǎn)業(yè)門類更新為了金融業(yè)門類。同時(shí)，泛海控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比也縮減至不足20%，金融化業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比則上升至80%。

但是，究竟是為了充裕轉(zhuǎn)型“失敗”帶來的資金缺口，還是看準(zhǔn)了金融業(yè)的發(fā)展前景從而去地產(chǎn)化，兩者有著明顯的差別。泛海控股從地產(chǎn)轉(zhuǎn)為金融，這條路走了7年的時(shí)間。

在近3年時(shí)間中，泛海控股開始頻繁處置房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開始將更多的注意力放置到了金融領(lǐng)域。在深交所給出的13個(gè)問題中，僅有1個(gè)問題涉及到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，剩余的基本上集中在公司的金融業(yè)務(wù)。

對(duì)比泛海控股近3年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，公司在2020年的營(yíng)業(yè)收入的確較此前有所增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)卻首次呈現(xiàn)出虧損的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，泛海控股的凈利潤(rùn)為-46.22億元，同比下降了522.15%。

針對(duì)凈利潤(rùn)下滑的原因，泛海控股方面表示，其一則是受到境外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和新冠肺炎疫情的影響，部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來可回收金額減少，因此對(duì)部分項(xiàng)目及相關(guān)商譽(yù)進(jìn)行了計(jì)提減值準(zhǔn)備。

其二，公司核心地產(chǎn)項(xiàng)目武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售、經(jīng)營(yíng)受到了較大的影響，導(dǎo)致武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目結(jié)算收入未達(dá)到預(yù)期。而剩余的兩個(gè)原因則與金融業(yè)務(wù)有關(guān)，其分別是旗下子公司針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目計(jì)提了公允價(jià)值損失和減值準(zhǔn)備，以及人民幣升值，泛海控股由此產(chǎn)生了大額的匯兌損失，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)費(fèi)用出現(xiàn)了增加。

在資金危機(jī)顯露出來之后，泛海控股開始著手嘗試“自救”。2021年4月份，泛海控股發(fā)布公告，表示控股股東中國(guó)泛海終止并購(gòu)Genworth。據(jù)悉，這筆交易歷時(shí)四年有余，作價(jià)高達(dá)27億美元。Genworth是美國(guó)大型綜合金融保險(xiǎn)集團(tuán)，Genworth公開表示，中國(guó)泛海無法在合理的時(shí)間內(nèi)完成雙方擬議的交易，但是為了能夠使公司的未來更加清晰，實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值的最大化，董事會(huì)決定終止中國(guó)泛海的并購(gòu)交易。

對(duì)于此前頻繁在投資市場(chǎng)上出手，力圖在金融領(lǐng)域發(fā)力的中國(guó)泛海和泛海控股而言，終止并購(gòu)不是一件常見的事。同時(shí)，近期，泛海控股拍賣了2.94億股股份。上述股份被分為5筆競(jìng)拍，每筆拍賣標(biāo)的物均為公司股份的5880萬股，起拍價(jià)為1.31億元。

據(jù)悉，此次拍賣有2筆標(biāo)的物流拍，有2筆以1.31億元的價(jià)格被拍走，有1筆則是以1.36億元的價(jià)格被拍走。拍賣之后，泛海控股的上述股權(quán)折現(xiàn)3.98億元。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工、債務(wù)等相關(guān)問題，《華夏時(shí)報(bào)》記者聯(lián)系了泛海控股方面，其告知了記者相關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話，但記者多次撥打電話，均無人接聽。后續(xù)，《華夏時(shí)報(bào)》記者會(huì)持續(xù)關(guān)注泛海控股的相關(guān)動(dòng)態(tài)。本報(bào)記者 李凱旋 李未來 北京報(bào)道

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