TOP50房企集中度再提升 二、三輪集中出讓或“降溫”

截至6月29日，22城集中出讓正式收官。據貝殼研究院統計，首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。

TOP50房企集中度再提升

今年2月底，我國22個重點城市開始對住宅用地實行“兩集中”新政。6月29日，隨著武漢首場集中出讓落幕，22城首輪集中出讓正式收官。據貝殼研究院統計，首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。

首輪集中供地結束后，上半年土地市場也走向尾聲。據中國指數研究院統計，2021年上半年，TOP100企業拿地總額16485億元，同比增長4.6%。從新增貨值來看，多城集中供地促貨值快速提升。2021年上半年，TOP100企業累計新增貨值均值達566億元，權益新增貨值均值達435億元。二季度，多個一二線城市集中供地，高貨值地塊迅速入市，促使貨值快速提升。

整體來看，在首輪集中出讓中，不同城市呈現出了“冰火兩重天”的狀態。

長三角和珠三角城市群最受青睞。貝殼研究院統計數據顯示，首輪集中出讓中，盡管出讓規則嚴苛，但杭州57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元。其中44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%;北京以1110億元的土地出讓金緊隨其后，位列全國第二位，30宗供地中有10宗地進入投報高標準商品住宅建設方案階段。

南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元，位列土地出讓金排行榜3-5名。其中，南京51幅涉宅用地成功出讓，其中36幅地塊觸及頂價，總成交金額約為992.52億元。

但“遇冷”的城市也不在少數：首個進行土地集中出讓的城市長春，38宗地塊中，有25宗底價成交，并有2宗地塊流拍、11宗地塊中止出讓;青島延續勾地模式，55宗地中，54宗以底價成交。一些城市內部也顯示出“冷熱不均”的情況，即使是廣州，首輪出讓也流拍了6宗地塊。

據貝殼研究院統計，福州、青島、深圳、長春、廈門這些城市的首輪土拍收金均未超過200億元，這是因為上述城市的首批供地不及全年住宅用地供應的20%。例如，廈門首批供地僅占全年供地計劃的9.74%，前兩輪合計占比為35.1%，即還有65%供地有待推出。

“兩集中”模式對房企的投資布局產生較大影響，規模房企憑借資金量充足、資金渠道等優勢收獲頗豐。克而瑞地產研究中心數據顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊的比重超四成，一線大鱷成為“頭號玩家”。例如，融創拿地總量已達到41幅，萬科和保利拿地總量也均超過20幅，但30強中排名靠后的房企拿地數量多為個位數。在各家研究機構近期發布的上半年拿地排行榜中，房企的排位與在此輪集中供地中的表現接近。

值得注意的是，針對此輪集中供地，多地更新競拍規則，嚴厲打擊房企“馬甲”，包括上海、蘇州、無錫、合肥等在內的多個城市出臺了相關政策。例如，5月21日，蘇州市自然資源和規劃局發布《關于嚴格落實競買要求的通告》強調，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。

對于使用“馬甲”違反拍地規則的行為，上述城市也給予不同程度的處罰。例如，對于違反上述規定的競買人，蘇州禁止其三年內參加蘇州市土地招拍掛出讓活動等;合肥將違反者納入“黑名單”，規定其兩年內不得報名參與合肥市范圍內土地競拍。

二、三輪集中出讓或“降溫”

以熱點城市作為試點切入，“兩集中”政策希望實現平抑地價、抑制溢價、調控房價的最終目的，貝殼研究院認為，22城量增價穩目標基本實現。據中指院等機構數據，廣州、北京、深圳和福州4城的成交樓面價確有所下降。

廣為人知的是，在濱江2020年業績說明會上，濱江集團董事長戚金興直言，杭州土拍公司摘得5幅地塊，“將努力做到1-2%的凈利潤水平”，引起一片嘩然。不過，也有一些房企相當注重對利潤的把控。《華夏時報》記者注意到，在6月16日龍湖集團召開的周年股東大會上，首席執行官邵明曉透露，龍湖在此輪集中供地中獲得14個項目，利潤率均處于10%以上。邵明曉強調，“會堅持拿地原則，即保持毛利率達25%左右的底線，凈利潤率10%以上”。

毫無疑問，集中供地考驗著房企們的資金實力，行業集中度不斷提升的背景下，土地成本上升也對房企的未來管理提出了更高的要求。

目前，“聯合拿地”成為不少房企的策略之一。據克而瑞統計，在此輪集中供地中，濱江集團以67%的聯合比例成為最愛聯合拿地的房企，而金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯合拿地比例。

《華夏時報》記者注意到，在市場競爭門檻不斷提高、利潤遭擠壓的當下，一些房企更為注重多元化拿地。比如，此輪集中供地中，綠地集團出現的次數屈指可數。一位接近綠地的人士對《華夏時報》記者解釋說，除公開市場外，綠地也通過產業地產和基建先行的方式拿地，在各地有一些貿易港和技術開發區的項目，也有自己的基建板塊，通過這些跟當地政府談判，拿地會比較便宜。其表示：“雖然開發周期長，但利潤率比公開市場要高一些。”根據克而瑞發布的報告，綠地2020年以來城際空間站項目獲取平均樓面價僅1144元/平方米，貿易港項目獲取平均樓面價僅3251元/平方米。

如今，第二批集中供地陸續拉開帷幕。業內人士普遍認為，接下來，行業集中度仍會繼續提升，行業內的洗牌也將持續。

對于未來兩輪集中出讓，邵明曉判斷，“不會像現在這么熱，畢竟是第一次(集中供地)，大家可能比較緊張和沖動，下半年可能會有所降溫。”

克而瑞認為，從投資的角度而言，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場，未來這些市場的競爭激烈度仍會加劇，預計2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關，市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

而憑借著資金量、資金渠道等優勢，規模房企、龍頭房企將強者愈強，中小房企或將被迫向非重點城市下沉，行業內的優勝劣汰、企業間的兼并重組將成為市場常態。

在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，在之后的集中供地中，城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，確保年度土地市場的穩定，那些行之有效的政策將得以延續和被借鑒，“限地價+控房價+競配建/競自持”的模式，或將成為調節土地市場熱度的基礎規則被廣泛采用。其同時預計，市場環境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策。記者 李貝貝 上海報道

標簽： 22城 集中出讓 TOP50房企 住宅用地