考驗(yàn)成本管控能力 深圳南山激戰(zhàn)129輪奪光谷地塊

6月29日，武漢市首場(chǎng)集中供地收官。經(jīng)過(guò)6月25日、26日和29日三場(chǎng)競(jìng)拍，共成交房地產(chǎn)用地54宗，成交總價(jià)788.02億元，總體溢價(jià)率17.01%。武漢市自然資源和規(guī)劃局認(rèn)為，“本次供地活動(dòng)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)、理性且活躍”。

房企“圍獵”光谷

全國(guó)22城首輪集中供地，武漢壓軸出場(chǎng)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)6月25日、26日、29日三天的廝殺，武漢首次集中出讓成功落幕，共計(jì)成交54宗地，成交金額788億元，平均成交溢價(jià)率17.01%;宅地成交金額778億元，平均成交溢價(jià)率17.27%。

“本次供地活動(dòng)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)、理性且活躍。”6月29日， 武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文總結(jié)稱，首批兩集中出讓總體溢價(jià)率在22個(gè)試點(diǎn)城市中處于第9位，市場(chǎng)表現(xiàn)與前期研判基本一致;在22個(gè)試點(diǎn)城市中，武漢市首批集中出讓項(xiàng)目土地面積排名第3位。

“由于良好的市場(chǎng)前景，較為寬松的土拍條件和較低的土地保證金，武漢集中土拍吸引了諸多品牌房企的關(guān)注。”中指院指出，本次武漢首次集中土拍的土地競(jìng)拍規(guī)則較為簡(jiǎn)單，競(jìng)買保證金延續(xù)為起拍價(jià)20%，對(duì)房企前期資金占用較少;同時(shí)前置拿地條件明確，不設(shè)競(jìng)配建和競(jìng)自持、競(jìng)方案、競(jìng)產(chǎn)權(quán)比例等環(huán)節(jié)，直接競(jìng)價(jià)更加考驗(yàn)競(jìng)地房企的成本管控以及產(chǎn)品溢價(jià)實(shí)力。

從獲地情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中的國(guó)企及龍頭、規(guī)模房企收獲頗豐。其中，萬(wàn)科耗資44.7億元斬獲4宗地塊，武漢城建斥資近98億元獲得3宗地塊，深圳南山耗資84.9億元拿下3宗地塊，中鐵、碧桂園、保利、德信等房企亦各有所獲，綠都地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)、大家地產(chǎn)也成功首進(jìn)武漢。

分區(qū)域來(lái)看，光谷地區(qū)最為火爆，蔡甸區(qū)、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和東西湖區(qū)等近郊城區(qū)的地塊熱度明顯高于其他區(qū)域。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，位于光谷板塊的3宗成交地塊樓面價(jià)創(chuàng)下歷史新高，突破2萬(wàn)元/平方米，普遍高于該宗地周邊在售樓盤房?jī)r(jià);東西湖區(qū)此次集中供地平均成交樓面價(jià)已達(dá)11314元/平方米，突破東西湖區(qū)成交樓面價(jià)紀(jì)錄，同比上漲達(dá)74%，溢價(jià)率也從去年的15.40%上升至31.40%。

深圳市南山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深圳南山”)是此次武漢土拍的最大“黑馬”，同時(shí)也是光谷板塊的最大贏家。6月26日，編號(hào)為P(2021)037號(hào)的東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新二路以南、光谷三路以西地塊經(jīng)過(guò)421輪競(jìng)價(jià)，由深圳南山控股的武漢山恒建設(shè)發(fā)展有限公司以72.135億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為20799元/平方米，溢價(jià)率為103.27%。據(jù)悉，該幅地塊吸引了碧桂園、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、金茂、金地、中鐵建、城投、建發(fā)、旭輝、正榮等多家房企激烈競(jìng)逐，但深圳南山成功擊敗所有對(duì)手。

同時(shí)，深圳南山還在激戰(zhàn)129輪后，以7.31億總價(jià)、15986元/平米的樓面價(jià)和100%的溢價(jià)率競(jìng)得了光谷東另一宗地塊，并以底價(jià)5.51億元競(jìng)得武漢蔡甸87463平方米住宅、商服用地，首次進(jìn)入蔡甸區(qū)。這三幅地塊的平均溢價(jià)率為90.3%，總計(jì)成交金額達(dá)85億元。

值得一提的是，首次進(jìn)入武漢市場(chǎng)的幾家房企也不約而同地選擇了光谷。例如，偉星房產(chǎn)摘得的東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)P(2021)072號(hào)地塊，位于武漢光谷中心;大家房產(chǎn)則以8.97億元摘得東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)P(2021)074號(hào)地塊;綠都地產(chǎn)則與富力集團(tuán)聯(lián)手摘得武漢江夏客廳P(2021)075號(hào)地塊和P(2021)076號(hào)地塊，兩幅地塊均位于光谷片區(qū)。

市場(chǎng)消息顯示，此次集中出讓抬高了其他開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。距離p37地塊最近的武漢愷德控股集團(tuán)旗下的愷德光谷熙園項(xiàng)目緊急通知稱，經(jīng)集團(tuán)辦公會(huì)研究決定，愷德光谷熙園項(xiàng)目1.2號(hào)樓未售房源優(yōu)惠政策截止時(shí)間為2021年6月29日24點(diǎn)，自2021年6月30起取消所有優(yōu)惠。6月30日下午，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電該項(xiàng)目售樓處確認(rèn)了該消息，接聽(tīng)人員表示，“整個(gè)光谷在售樓盤現(xiàn)在都不會(huì)有優(yōu)惠了”。

此外，中建與鄂旅投聯(lián)合取得的硚口地塊，樓面價(jià)達(dá)24162元/平方米，為此次土拍樓面價(jià)最高的地塊;歷經(jīng)一個(gè)多小時(shí)的pk、競(jìng)逐134輪，最終武漢葛化成功奪得左嶺新城地塊，溢價(jià)率達(dá)109.74%，是此次集中供地溢價(jià)率最高地塊;編號(hào)為P(2021)033號(hào)的東湖開(kāi)發(fā)區(qū)神墩五路以南、高科園路以西、高科園三路以北、星高路以東地塊經(jīng)過(guò)212輪競(jìng)價(jià)以43.161億元總價(jià)成交，競(jìng)得人為香港置地控股有限公司擁有的武漢瀚置江越企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司，溢價(jià)率為84.37%。

考驗(yàn)成本管控能力

值得注意的是，盡管出現(xiàn)不少高溢價(jià)地塊，但在成交的54宗地塊中，仍有34宗以起始價(jià)成交，且位于蔡甸區(qū)的P(2021)070號(hào)教育科研用地流拍。武漢市自然資源和規(guī)劃局指出，這體現(xiàn)出2個(gè)特點(diǎn)：一是區(qū)域間分化明顯，企業(yè)競(jìng)買日趨理性。區(qū)域間市場(chǎng)表現(xiàn)不一、分化明顯，也說(shuō)明武漢市金融、土地、房產(chǎn)等一系列調(diào)控政策精準(zhǔn)有效，科學(xué)引導(dǎo)了企業(yè)理性競(jìng)買。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在此次集中出讓啟動(dòng)之前，6月11日，武漢市土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布補(bǔ)充公告，對(duì)6宗地塊做了調(diào)整，包括調(diào)高了3宗地起始價(jià)格;6月18日，武漢再度發(fā)布公告調(diào)高東湖高新區(qū)2宗土地起始價(jià)并做了延期掛牌出讓決定。對(duì)比調(diào)整前后價(jià)格發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后的5宗地塊較原價(jià)格均上漲20%以上，其中東西湖地塊P(2021)044號(hào)漲幅達(dá)31.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此分析稱，之所以調(diào)高地價(jià)是“為了降低土地拍賣環(huán)節(jié)中溢價(jià)率，如果把起始價(jià)定的較低，到時(shí)就可能出現(xiàn)較高溢價(jià)率”。李宇嘉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，今年22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“集中供地”以來(lái)，多個(gè)城市第一輪土地出讓都有最高溢價(jià)率限制，比如廣州溢價(jià)率上限是45%，上海控制在10%。

對(duì)于一些高溢價(jià)地塊，尤其是大熱的光谷區(qū)域，業(yè)內(nèi)人士普遍表示需謹(jǐn)慎看待。武漢樓市資深人士楊光華向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，光谷樓市近2年地價(jià)甚至超過(guò)新房房?jī)r(jià)。除個(gè)別品質(zhì)樓盤外，其他新項(xiàng)目的房?jī)r(jià)透支過(guò)度。楊光華表示，“此時(shí)的買房人，將在未來(lái)3-5年平價(jià)持有現(xiàn)有房產(chǎn)。”

事實(shí)上，本輪成交的高價(jià)地塊后期入市表現(xiàn)如何，也考驗(yàn)房企的成本管控及產(chǎn)品打造能力。中指院認(rèn)為，隨著22城首輪土拍結(jié)束，多個(gè)城市競(jìng)拍熱度超過(guò)預(yù)期，不排除后期土拍政策趨嚴(yán)。在宏觀調(diào)控政策持續(xù)加強(qiáng)、武漢近期房貸政策收緊、房管局針對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行集中銷售等新形勢(shì)下，下一輪武漢集中土拍房企競(jìng)地將更加謹(jǐn)慎。

據(jù)武漢市自然資源和規(guī)劃局披露，2021年武漢市國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供地7萬(wàn)畝。從土地用途類型看，住宅用地為18000畝，其中還包括保障性安居工程和其他還建項(xiàng)目3300畝、租賃住房1800畝、商品房12900畝等。記者 李貝貝 上海報(bào)道

標(biāo)簽： 成本管控能力 深圳南山 光谷地塊 愷德光谷熙園