“不務正業”的地產商 看潘石屹的決心與黑石的生意經

SOHO中國被賣給黑石的公告一出來，有些投資者在平臺上留言：“連潘石屹都‘躺平’了。”賣掉SOHO中國之后，潘石屹和張欣套現142億港元。同時，潘石屹夫婦還將持有9%的股份。

這次轉身離開房地產，潘石屹似乎下定了決心。在房地產業打拼30年之間，潘石屹經歷了房地產黃金時代、白銀時代，盡管SOHO中國每年盈利可觀，似乎賣“便宜”了，潘石屹還是放手了。

“離開”

對于潘石屹賣掉SOHO中國，投資者們其實并不意外。消息在2019年就傳出來了，除了黑石之外，潘石屹還和高瓴資本接觸過。不過，后者對“接盤”SOHO中國進行了否認。

如果不是疫情的原因，潘石屹應該早就和黑石達成了交易。2020年，黑石如果想要買下SOHO中國，交易作價大概是40億美元，約合6港元/股。同時，黑石還需要接管SOHO中國的債務。

一場疫情過后，SOHO中國賣“便宜”了。6月16日，SOHO中國發布公告表示，黑石計劃以5港元/股的價格收購公司91%的股份，總計236億港元，折合成美元大概是30.4億美元。在這場交易完成之后，潘石屹和他的妻子張欣套現142億港元，同時保留9%的股份。

有一篇報道提到“盡管SK大廈賣出了90億元的高價格，也沒能讓潘石屹拾起信心”。是這樣的，似乎無論市場怎么變動，潘石屹都決心要“離開”了。但是，要知道在2019年年底麗澤SOHO的發布會上，潘石屹還對媒體說：“我是不會跑的，我拿的是中國的護照，能去哪里?”

不過，潘石屹仍然還是賣掉了SOHO中國。事實上，近年來，SOHO中國并無新增加的土儲，也鮮少在招拍掛市場上現身。2019年6月份，在一場物業銷售推介會上，潘石屹說：“下一步可能考慮拿地，還是集中在大城市、一線城市，還有一線城市最繁華的地段。”

但最終，潘石屹放下了號碼牌，又一次從土地市場上“隱退”。要知道，在潘石屹決定離開房地產的今天，中國的地產開發商們正面臨著新的土地出讓制度——集中供地。房企在各個城市輪番現身，要及時對新的土地政策做出反應。

比起以前，房企面臨的環境似乎更加“艱難”。黃金時代過去之后，白銀時代幾乎把房企的利潤壓縮至了最低，而成本卻在不斷向上提高。

選擇離開或許是因為潘石屹并未對房地產持有“看漲”的態度。

“不務正業”的地產商

大概潘石屹早就不把自己當作成一位地產商了。2019年潘石屹做客熱門綜藝《向往的生活》。一整期的節目中，潘石屹做木工、拍照、烹飪，絕口不向晚輩提一句自己在商場上的輝煌歷史和成敗經驗。

被曹德旺形容成“鬼精鬼精”的潘石屹出生于甘肅天水的一個村寨。1991年，潘石屹看準了海南經濟發展的前景，借貸了1000多萬元在海南炒房，并迅速賺取了人生的第一筆金。

隨后，潘石屹開始正式進入到房地產行業，并在北京開發出了包括萬通新世界廣場等在內的多個項目。1995年，SOHO中國面世。在經營方面，和其他的地產商不同，潘石屹更擅長營銷。SOHO現代城入市的時候，項目的樓書有大量的照片、漫畫和插圖。在2001年，連樣板間還沒完全發展起來的時期，這種模式并不常見。

于是“前衛”這個標簽就被深深地烙在了SOHO中國和潘石屹的身上。此后，潘石屹打造的項目，包括望京SOHO、麗澤SOHO整體的建筑風格都帶著與眾不同的設計感。

在2019年麗澤SOHO的發布會上，潘石屹公開現身，對“渺小和偉大”發表了一篇頗具文學色彩的演講。那應該是截至目前，潘石屹最后一次公開在國內現身。隨后，潘石屹飛往國外。據悉，和黑石的整個交易都是在國外洽談的。

黑石看中了什么？

就算是“便宜”賣了，這波操作下來，潘石屹也不虧。就像前文中說到的那樣，曾經在黃金時代賺足了資金和眼球之后，有選擇的人當然也可以選擇離開，這本無可厚非。業內有傳聞說，SOHO中國的經營狀態不好。

事實上，從SOHO中國近年的財報看，近5年，SOHO中國的營收都是呈現出上漲的趨勢。而毛利潤盡管有所波動，但每年都可以超過12億元。這意味著，盡管SOHO中國并沒有實現利潤的高速增長，但每年盈利依舊可觀。同時，隨著疫情得到控制，各行各業已經逐步恢復至疫情前狀態，商業地產前景光明，實際上也大有可為。

和踩了2條紅線甚至3條紅線的房企不同，SOHO中國的財務狀態十分穩健，處于“綠檔”行列，凈資產負債率僅為43%。這也就說，SOHO中國雖然稱不上是龍頭，但絕對是一家盈利穩定的房企。

另外，近年來，包括龍湖、遠洋等在內的龍頭房企也逐步成立專一的商業部門，商業地產實際上越來越被房企看重。目前，SOHO中國旗下的主要項目是前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO這9大項目。

從區域位置上來看，上述項目基本集中在北京、上海的核心位置，租金收入可觀。這或許就是黑石看重的。黑石是美國規模最大的上市投資管理公司，近年來頻繁涉足房地產市場。近日，黑石還以60億元的價格收購了“Home Partners of America lnc.”，后者類似于房產中介，在全美擁有17000多套房屋用以出租。

黑石擅長的是，取得項目的控股權，通過后期的運營管理等，使得項目升值，幾年之后再將項目賣出。一買一賣之間，不僅讓項目更加成熟，也充盈了“錢包”。

這筆收購雖然令人唏噓，但并未影響中國房地產行業的進程。目前，有的房企債務出現了危機，也有房企開始在土地市場變得低調。但相同的是，所有房企似乎都在尋找新的增長點，穩住利潤和營收。

正如“萬通六君子”當年分手一樣。馮侖、潘石屹、易小迪成為了房地產的大鱷，王功權則做了風險投資家，王啟富做了基金管理公司的總裁。劉軍則鮮少在公開場合露面，也是六人中唯一一個沒有被納入“百度百科”的人。六人起家于房地產，但最終也是選擇了不同的道路。記者 李凱旋 李未來 北京報道

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