深圳二次集中土拍落實“新加坡模式” 首現競“全年期自持的市場租賃住房”

近日，深圳市發布了本年度第二批次住宅用地集中出讓公告。據悉，深圳本次公開掛牌出讓的住宅用地有22宗，總土地面積約83.38公頃，將于8月7日進行出讓。

值得注意的是，本次掛牌的22宗地塊有8宗都涉及“全年期自持的市場租賃住房”。相對可銷售的商住項目，自持項目回本時間長，這對房企的資金和運營能力要求更高，因此一般情況下，房企對這類地塊的積極性不高。有專家表示，現在國家通過較低的出讓地價、稅費減免、REITs、國家開發銀行支持等方式給“全年期自持租賃住房”項目降成本，這將提高企業對這類地塊的拿地的積極性。

本次“全年期自持的市場租賃住房”是首次在競配建中出現，有知情人士對《華夏時報》記者表示，這是“新玩法”。

另外，本次掛牌的22宗地塊全部都涉及公共住房。有專家表示，深圳將長期全面學習新加坡住房二元化模式，即以公共住房為主，商品房為輔。

競“全年期自持的市場租賃住房”

深圳土地礦業權交易平臺顯示，公開掛牌出讓的22宗住宅中，前海深港現代服務業合作區1宗、南山區1宗、龍華區4宗、寶安區4宗、光明區5宗、龍崗區5宗、坪山區1宗、深汕特別合作區1宗。

據悉，本次有兩宗地將建設“全年期自持的市場租賃住房”，分別是南山區的T403-0401地塊和龍華區的A961-0572地塊。出讓條件顯示，“全年期自持的市場租賃住房”項目建成后，宗地內租賃住房在70年出讓年期內自持。另外，“全年期自持的市場租賃住房”項目在申請辦理不動產權登記時，競得人應當就租賃住房申請辦理一本不動產權證書，不得申請辦理分證登記。如果要轉讓，只能整體轉讓。而且轉讓后，不得改變“自持市場租賃住房”用途，并應當繼續用于出租。

上述兩宗地塊將采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限成交地價、競成交地價和競配建無償移交的公共租賃住房面積。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的公共租賃住房面積(住宅總建筑面積不變，相應扣減全年期自持的市場租賃住房面積)，按報無償移交的公共租賃住房面積最多者得的原則確定競得人。

另外，有6宗地塊將在達到地價上限之后競配建“全年期自持的市場租賃住房”面積。掛牌資料顯示，A301-0583宗地、G09202-0047宗地、A817-0614宗地、A806-0394宗地、A503-0093宗地、A631-0115宗地將建設普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房，采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。當競買人報價達到最高限制地價時，轉為競“配建全年期自持的市場租賃住房”面積。住宅總建筑面積不變，按報出的“全年期自持的市場租賃住房面積”最多者得的原則確定競得人。

有觀點表示，“全年期自持的市場租賃住房”對于深圳來說是一種新提法。《華夏時報》記者了解到，其實早在2017年，深圳就推出了首宗“全年期自持的租賃住房”。據悉，當時涉及的“全年期自持的市場租賃住房”地塊被具有國資背景的深圳市人才安居集團拿下。2018年深圳掛牌的三宗“全年期自持的租賃住房”地塊也被深圳市人才安居集團拿下。

值得注意的是，相對可銷售的商住項目，自持項目回本時間長，這對房企的資金和運營能力要求更高，因此一般情況下，房企對這類地塊的積極性不高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，今年深圳市的租賃住房任務變多，政策也在鼓勵市場化的企業參與到“全年期自持的租賃住房”的供應中來。現在國家政策對于這類住房的扶持力度比較大，通過較低的出讓地價、稅費減免、REITs、國家開發銀行支持等方式給“全年期自持租賃住房”項目降成本，這將提高企業對這類地塊的拿地的積極性。

落實“新加坡模式”

值得注意的是，本次掛牌的22宗地塊，除了上述的8宗地塊外，剩下的14宗地塊也都涉及公共住房(公共住房包括安居型商品房、人才住房、公共租賃住房)。

剩下的14宗地塊中有11宗地將建設普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房。采取“雙限雙競”的辦法掛牌出讓，當地塊達到最高限價后競配建無償移交的公共租賃住房面積(先行扣減地塊初始配建的出售型安居型商品房面積，不足的再扣減普通商品住房面積)。這11宗地塊為寶安區的A407-1020宗地、A208-0989宗地，龍崗區的G06301-0416宗地、G11101-1126宗地、G10101-0329宗地、G02113-0052宗地，龍華區的A811-0344宗地，坪山區的G11329-0102宗地、光明區的A511-0039宗地、A602-0990宗地、A622-0118宗地。

另外，前海片區的T201-0157地塊和深汕合作區的E2021-00022擬建設普通商品住房，在達到地價上限后競無償移交的只租不售人才住房面積。寶安區的A401-0187地塊將建設“普通商品住房+出售型人才住房”(初始各占比50%)，在達到地價上限后競無償移交的只租不售人才住房面積。

在22宗住宅用地掛牌當日，深圳還發布了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》(征求意見稿)(下稱《征求意見稿》)，表示要優化居住用地結構布局，提高居住用地開發強度，加大新增用地保障力度，擴大租賃住房用地供給，促進留用土地開發建設，引導更新項目建設住宅，加快城中村改造。

另外，《征求意見稿》明確提出，要確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。另外，征求意見稿還明確指出“商業用地可以改為住宅用地”，詳細羅列了商業用地變為住宅用地的具體情況，其中，“公共住房”被頻繁提到。

合一城市更新總經理羅宇對《華夏時報》記者表示，無論是從掛牌的22宗土地來看，還是從《征求意見稿》的內容來看，深圳將長期全面學習新加坡住房二元化模式，即以公共住房為主，商品房為輔。

2018年頒布的《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》提出，到2035年深圳市的公共住房要占住房供應總量的60%左右，剩下的40%為商品住房。去年，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡也再次強調學習“新加坡模式”，表示將來要讓60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

標簽： 集中土拍 新加坡模式 租賃住房 商住項目