二季度上海寫字樓市場持續上揚 外資買家大宗交易占比上漲約65%

穩中向好的經濟表現，促進了上海甲級寫字樓市場持續回暖：據機構統計，今年二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米，環比一季度增長10.2%。連續五季度呈現上揚局面。而受益于成交顯著回暖，全市甲級寫字樓平均空置率也有所下降。與此同時，大宗交易市場整體活躍度亦得以提升。第一太平戴維斯中國區市場研究部經理張毅指出，機構買家慢慢回歸市場，意圖在價格較有優勢的市場中，踩準基本面復蘇的節奏。

二季度上海寫字樓市場持續上揚

今年以來，上海經濟穩步復蘇，市場信心顯著回暖，上海寫字樓市場需求持續提升。

據戴德梁行統計，自去年二季度以來，上海寫字樓市場連續五季度呈現上揚局面。今年二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米，環比一季度增長10.2%。

“二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量環比翻一番，共計41.1萬平方米，為過去三年以來最高季均水平，因疫情被擱置的市場需求于本季度得到充分釋放。”在“2021半年度房地產市場回顧及展望暨中國產業及物流地產市場分析”媒體分享會上，第一太平戴維斯中國區市場研究部高級經理徐夢璐介紹說，二季度，上海甲級寫字樓市場迎來四個新項目入市，共計為市場增加約25.8萬平方米寫字樓面積，截至季末，全市甲級寫字樓總存量達1430萬平方米。

受益于成交顯著回暖，盡管有新項目入市，二季度全市甲級寫字樓平均空置率仍有所下降。第一太平戴維斯統計發現，上海二季度寫字樓平均空置率較一季度環比下降1.3個百分點至14.5%。戴德梁行亦發文指出，需求的提升使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%，環比上季度下調1.9%，其中核心區14.6%，新興區25.1%。

隨著項目出租率的改善，甲級寫字樓的租金也有所回升。戴德梁行中國區項目及企業服務主管、董事總經理魏超英透露，從租金表現來看，二季度，上海甲級寫字樓平均租金8.08元/平方米/天，跌幅環比收窄;核心區租金為9.25元/平方米/月，環比下滑0.9%;新興區在優質項目的推動下整體租金水平環比上揚1.9%，為6.37元/平方米/月。

徐夢璐向《華夏時報》記者透露，今年下半年，上海寫字樓市場還將迎來100萬平方米新增供應，其中超過75%將集中于非核心商務區。其強調，“新項目愈加注重可持續化和健康舉措，包括防疫措施”。

戴德梁行同樣指出，下半年上海寫字樓市場供應規模將超過百萬方，其中普陀、濱江沿線規模較大。盡管認為短期內這些市場的租金和出租率依然承壓，但魏超英強調，展望未來，上海繼續營造超一流營商環境，上海對人才吸引力排名全球第四，中小企業融資環境領先全國城市等利好投資環境將不斷吸引優秀人才及企業進駐。

此外，從行業發展來看，魏超英介紹說，在推進上海全球資產管理中心建設、促進生物醫藥產業高質量發展、加快建設國際消費中心城市、提升上海國際貿易中心能級規劃等利好產業政策推動下，金融、醫藥、線上貿易、線上消費、線上娛樂、網絡平臺等行業為中堅力量，向高質量、多元化邁進。

外資買家大宗交易占比上漲約65%

寫字樓市場需求逐步回暖的同時，上海大宗交易市場整體活躍度亦有所提升。據第一太平戴維斯統計，2021年第二季度市場共完成15宗大宗成交，合計成交金額達人民幣134億元。若加上資產包收購中位于上海的各項資產的價值，總成交金額可達約人民幣423億元。

戴德梁行方面指出，代表性的成交包括領展32億收購七寶萬科廣場50%權益、中泰證券27.4億收購外灘中心A2 & C2等。《華夏時報》記者注意到，尤其是今年六月底，市場上披露多筆大宗成交，其中包括黑石以人民幣195億元收購SOHO中國55%股權，博楓以89億元從麥格理收購包括五項零售資產的資產包以及平安保險以人民幣330億元收購六項來福士中心部分股權。這幾個資產包收購中均包括一項或多項位于上海的核心或次核心資產。

戴德梁行方面提供的數據顯示，買家類型方面，2021年上半年大宗交易市場投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯;外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，充分彰顯其對上海高流動性和吸引力的看好。至于物業類型，得益于國家對新基建的支持，數據中心及工業/物流成交增長明顯，其中凱德36.6億收購閔行數據中心更是創下上海數據中心成交總價新高。

“有關資本化率，投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考量，對于投資回報的要求相較2020年有所上升。另外，考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業的資本化率預計將保持穩定。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平向《華夏時報》記者指出。

“機構買家慢慢回歸市場，意圖在價格較有優勢的市場中，踩準基本面復蘇的節奏。”第一太平戴維斯中國區市場研究部經理張毅強調，值得一提的是，伴隨政策支持以及大量來自年輕職業人的租房需求涌現，投資者認為中國租賃住宅市場前景廣闊，對該類資產的投資興趣有所增加。

張毅預計，2021年下半年上海投資市場成交量會有所上升。在經濟保持平穩發展，企業上市節奏不變的情況下，自用買家預計會保持目前的活躍程度。而允許閑置非居住存量房屋改建為保障性租賃住宅、以及允許保障性租賃住宅作為基礎設施不動產投資信托基金底層資產的政策，則進一步促進租賃住宅市場的發展。“在此基礎上預計會有更多投資者進入該市場，借由政策利好，形成投資閉環，進而獲取收益。”張毅表示。

展望2021年下半年，葉國平認為，韌性下的上海機會還有不少。例如，新基建背景下，發行REITs成為項目的可行退出方式;預計可發行REITs的物流地產、數據中心、商務園區及長租公寓將額外受到追捧;在日趨嚴格的拿地條件下，可散售住宅或公寓類快周轉項目將更具優勢，預計2021年下半年將重新出現比較多的成交案例;三道紅線和融資收緊的雙重政策影響下，開發商與高負債業主將有更大機會與動力，以市場預期價格出售其在一線城市持有的優質資產等。記者 李貝貝 上海報道

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