融匯悅生活遞交招股書：業務嚴重依賴母公司 中小企業上市難度加大

近期，融匯悅生活集團有限公司(下稱“融匯悅生活”)向港交所遞交了招股書。在物業公司領域，其規模并不算大，截至2020年12月31日，融匯悅生活的在管總建筑面積為640萬平方米，遠低于行業平均值4879萬平方米。另外，融匯悅生活的業務嚴重依賴母公司，盈利能力也并不出色。

有專家表示，物業公司的規模決定了其在市場上的地位。另外，隨著港交所對擬上市公司的要求變高，中小企業赴港上市的難度在加大。

規模小，依賴性強

資料顯示，融匯悅生活成立于2006年，成立之初，為重慶融匯地產開發的物業提供住宅物業管理服務。隨后，融匯物業的業務范圍陸續拓展至福建省、山東省等地，服務的物業類型涉及商業、溫泉旅游景區、工業園、辦公區。

值得注意的是，在上市之前，除了對一系列子公司的股權進行梳理，融匯悅生活還進行了一筆收購。招股書顯示，2021年5月25日，重慶融匯物業管理以1020萬收購了重慶新天源51%的股權。招股書顯示，被收購的股份均為獨立第三方，本次收購為融匯悅生活的合約建筑面積增加了大約85.12萬平方米。

資料顯示，融匯悅生活定位為提供全面物業管理服務及商業運營服務的供應商，共兩條業務線，分別是物業管理服務和商業運營服務。與大多數物業公司一樣，融匯悅生活的物業管理服務包括基礎物管服務、非業主增值服務和社區增值服務;商業運營服務包括向租戶提供商業運營服務、向物業開發商及業主提供商業運營服務。

兩條業務線中，融匯悅生活的物業管理服務收入占比更高，近三年來，融匯悅生活的物業管理服務收益占比分別為82.8%、83.3%和84.2%，商業運營服務收益占比分別為17.2%、16.7%和15.8%。

資料顯示，截至2020年12月31日，融匯悅生活的在管總建筑面積為640萬平方米，為70個項目提供服務。2018年-2020年，融匯悅生活的收入分別約為1.99億元、2.24億元和2.41億元。中指院數據顯示，截至2020年，百強物業的平均在管面積為4879萬平方米，平均在管項目為244個，收入均值為11.73億元。如此對比，融匯悅生活或只能稱為“蚊型物企”。

因為要實現未來長期持續的現金流，因此，目前來看，規模是考量一個物業公司的重要因素。58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，物業公司的規模決定了其市場地位。

中小企業上市難度加大

從經營能力角度來看，融匯悅生活對母公司的依賴性較強。招股書顯示，融匯悅生活成立以來一直為融匯集團提供物業管理服務，近三年來，融匯悅生活有超過九成的在管面積和收入都來源于融匯集團。在行業普遍看來，業務依賴母公司，這有利于物業公司未來在管面積的增長。不過另一方面，這也說明該物業公司對第三方業務的拓展能力較弱。

官方資料顯示，融匯集團由核心創始人黃祖仕在香港建立，房地產開發經驗超過17年。目前，融匯集團的業務主要分為城市建設與運營、溫泉文旅、精細化工三大板塊，房地產開發是其核心產業。截至2021年12月31日，融匯集團在重慶、濟南、福州及蕪湖擁有58個項目。

從公司盈利能力角度來看，2018年-2020年，融匯悅生活的毛利率分別為23.3%、25.8%、31.4%，年內溢利分別為1850萬元、3560萬元、5420萬元，復合年增長率為71.2%。據樂居財經統計，2020年42家上市物企平均毛利率達 29%。

利潤率表現一般，或許和在管的物業類型有關，在行業普遍看來，住宅物業的利潤率最低，商業物業的利潤率相對較高。數據顯示，住宅是融匯悅生活的主要在管物業，商業物業次之，公共及工業物業的份額微乎其微。近三年，融匯悅生活有九成的在管面積和八成的收入都來源于住宅物業。

記者了解到，關于融匯悅生活的規模、第三方拓展等問題受到市場廣泛關注，《華夏時報》記者致電融匯集團的官方電話，其工作人員對記者表示，不知道誰在負責相關事宜。

知名地產分析師嚴躍進對《華夏時報》記者表示，上市對于企業融資、品牌影響力擴大等都有積極的作用。類似上市，某種程度上能夠加速此類企業的更好發展。不過，嚴躍進表示，就目前來看，物業公司上市的門檻在提高，港交所明顯對于企業的盈利等要求在上升，中小企業赴港上市的難度在加大。

資料顯示，此前的5月20日，港交所宣布，將港股主板的上市申請盈利要求上調60%，擬上市公司在上市前三年的累計凈利潤不得低于8000萬港元。新規將于2022年1月1日生效。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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