香河樓市跌宕起伏：房?jī)r(jià)跌破萬(wàn)元已“膝蓋斬” 開(kāi)發(fā)商為賣(mài)房各顯“神通”

2017年3月第一次限購(gòu)政策出臺(tái)前，香河這個(gè)環(huán)京熱地的房?jī)r(jià)一度高達(dá)近三萬(wàn)一平。今年是限購(gòu)第4年，香河房?jī)r(jià)已“膝蓋斬”，一些項(xiàng)目房?jī)r(jià)在一萬(wàn)元/平左右，甚至有項(xiàng)目參考價(jià)低至8500元/平。

盡管房?jī)r(jià)僅有從前的三分之一，但香河樓市卻門(mén)可羅雀。

《華夏時(shí)報(bào)》記者日前走訪了3個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)，當(dāng)日，三個(gè)售樓處也僅有記者一位訪客。目前，限購(gòu)政策要求非本地戶籍客戶購(gòu)房必須滿3年當(dāng)?shù)厣绫＃@將大部分外地客戶攔在了大門(mén)外。

為促進(jìn)成交，有香河新房銷(xiāo)售悄悄對(duì)記者表示，“目前已經(jīng)變相放開(kāi)了。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商為賣(mài)房使出渾身解數(shù)：包括承諾為外地客戶“解決”購(gòu)房資質(zhì)、買(mǎi)房送車(chē)位、送陽(yáng)臺(tái)等。

開(kāi)發(fā)商為賣(mài)房各顯“神通”

今年是香河實(shí)施限購(gòu)的第4年，如今的香河樓市情景如何?近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地探訪了3個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)，空蕩蕩的售樓中心，現(xiàn)場(chǎng)并無(wú)其他訪客。與昔日的熱鬧喧嘩相比，如今的香河樓市十分蕭條。

開(kāi)發(fā)商失去了核心客戶群，為將房子賣(mài)出去，開(kāi)始為外地客戶找單位繳納社保，先賣(mài)房，3年社保滿期后再網(wǎng)簽。“在執(zhí)行政策，也可讓客戶先買(mǎi)房子。”香河御景置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“公園壹號(hào)”項(xiàng)目銷(xiāo)售人員張?zhí)m(化名)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

3年當(dāng)?shù)厣绫＠U納記錄，是外地購(gòu)房客與香河樓市之間無(wú)法逾越的鴻溝嗎?張?zhí)m告訴記者，如果買(mǎi)一手房，開(kāi)發(fā)商可以給解決資質(zhì)。外地人現(xiàn)在到香河來(lái)買(mǎi)房，首付比例也可以達(dá)到30%。張?zhí)m還稱(chēng)(首付比例)從去年開(kāi)始調(diào)整，從50%降到30%了。然而，后續(xù)記者查詢有關(guān)資料，并未發(fā)現(xiàn)官方政策有這項(xiàng)變更。

據(jù)張?zhí)m介紹，公園壹號(hào)的開(kāi)發(fā)商比較有實(shí)力。該開(kāi)發(fā)商配建有安置房，安置房部分戶型與商品房近似，當(dāng)銷(xiāo)售引領(lǐng)記者前往該項(xiàng)目的安置房實(shí)樓里看參考戶型時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，位于安置樓高層的新房房間正在向外滲水，兩處滲水痕跡長(zhǎng)達(dá)一米左右。

除公園壹號(hào)外，春城綠景蘭亭苑項(xiàng)目銷(xiāo)售也表示有“途徑”幫客戶解決購(gòu)房資質(zhì)。公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目由香河春城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，2019年10月開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目銷(xiāo)售李佳(化名)稱(chēng)，項(xiàng)目2016年拿地，2017年開(kāi)始建，約2018年末2019年初開(kāi)始銷(xiāo)售。

李佳稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)春城綠景蘭亭苑不僅可以解決購(gòu)房資質(zhì)問(wèn)題，車(chē)和房子還是綁定的，買(mǎi)房就送車(chē)位，簽署贈(zèng)送協(xié)議。如果購(gòu)買(mǎi)三居室還贈(zèng)送兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

一位香河的中介向記者透露：“(購(gòu)房)資質(zhì)分四條，滿足哪一條都能買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商說(shuō)解決資質(zhì)(的意思)是解決技能證書(shū)和學(xué)歷。“

《華夏時(shí)報(bào)》記者現(xiàn)場(chǎng)看到，公園壹號(hào)和春城綠景蘭亭苑售樓處的大廳均掛有多條紅色條幅。其中一條橫幅顯示：“購(gòu)買(mǎi)商品房住宅前，應(yīng)先取得香河縣商品住房的購(gòu)房資格證明。”李佳告訴記者，這是前兩年房管局要求掛的。此外，李佳還表示，房管局查得很?chē)?yán)，經(jīng)常下來(lái)檢查是否存在銷(xiāo)售違規(guī)行為。

據(jù)李佳介紹，春城綠景蘭亭苑項(xiàng)目的老板原是香河當(dāng)?shù)氐募揖咝袠I(yè)大佬，2016年拿地50畝，是初次在房地產(chǎn)行業(yè)小試牛刀。另外還在別處拿地200畝，預(yù)備建商業(yè)地產(chǎn)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者從天眼查公開(kāi)信息看到，春城綠景蘭庭苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商“香河春城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”大股東是張寶春，其名下除香河春城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司外，還在香河益馬家具有限公司擔(dān)任監(jiān)事，在香河縣春城家具批發(fā)城擔(dān)任法人(該公司已于2005年吊銷(xiāo))。有關(guān)銷(xiāo)售所言該公司拿地200畝，預(yù)備建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的信息，記者未得到核實(shí)。

扛8年不降價(jià)的“高冷”老盤(pán)

除前述兩個(gè)項(xiàng)目外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還走訪了三田雍泓?青海城項(xiàng)目。

三田雍泓?青海城項(xiàng)目緊鄰北京通州區(qū)，從該項(xiàng)目出發(fā)，駕車(chē)10分鐘即可看見(jiàn)“北京界”。

三田雍泓?青海城小區(qū)門(mén)口左側(cè)有一處“售樓中心”，售樓中心顯示“蝸居”標(biāo)識(shí)。不過(guò)，銷(xiāo)售人員張輝(化名)告訴記者，這里就是三田雍泓?青海城項(xiàng)目售樓中心，之前在(小區(qū))院子里，后搬遷至此。

張輝告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前，該項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間在18000元/平米-21000/平米之間。這一價(jià)格相比其他項(xiàng)目顯得非常“高冷”，比同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格高出許多。“大概高出百分之六七十”張輝表示。

公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目共兩期，開(kāi)盤(pán)時(shí)間分別為2013年5月23日和2015年5月23日。不過(guò)，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期很長(zhǎng)，至今仍在去化中。

目前，緊鄰該項(xiàng)目的萬(wàn)潤(rùn)?北京運(yùn)河灣項(xiàng)目均價(jià)約9200元/平米。但三田雍泓?青海城仍然堅(jiān)持對(duì)價(jià)格“死扛”。不降價(jià)的原因是什么?張輝說(shuō)：“是公司不降價(jià)。”至于公司不肯降價(jià)的原因，張輝稱(chēng)，因離北京近且是現(xiàn)房。

記者了解到，三田雍泓?青海城從開(kāi)盤(pán)至今已銷(xiāo)售8年。近日，該項(xiàng)目在安居客平臺(tái)推銷(xiāo)剩余尾房信息，信息顯示，目前1號(hào)樓至12號(hào)樓均有在售房源。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間在香河樓市限購(gòu)政策發(fā)布前，也就是說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)歷過(guò)限購(gòu)前香河樓市的門(mén)庭若市，也歷經(jīng)了限購(gòu)后的門(mén)可羅雀。

三田雍泓?青海城項(xiàng)目2016年交房。《華夏時(shí)報(bào)》記者在其小區(qū)門(mén)口看到，小區(qū)大門(mén)和樓體外立面經(jīng)過(guò)五六年的風(fēng)雨洗禮已不再光鮮，很難想象，這里還有新房的庫(kù)存。

香河樓市跌宕起伏

因?yàn)榕彵本┩ㄖ輩^(qū)，因此許多工作在通州的北漂會(huì)選擇在香河置業(yè)。白天在通州工作，晚上回香河睡覺(jué)。因此，香河也被稱(chēng)“睡城”。因?yàn)榄h(huán)京的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，香河曾是炒房客的沃土，房?jī)r(jià)一度逼近30000元/平。

2017年6月2日，香河出臺(tái)限購(gòu)政策，政策要求，非本地戶籍購(gòu)房要求滿3年當(dāng)?shù)厣绫＃抑荒苜?gòu)買(mǎi)一套，補(bǔ)繳的社保不得作為有效憑證。這一政策的出臺(tái)，使香河樓市瞬時(shí)冰封，外地客戶多數(shù)被“屏蔽”。

限購(gòu)政策之前，曾有傳聞稱(chēng)，北三縣將與通州統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策和統(tǒng)一管控。這曾讓許多投資客充滿期待，也成了開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)的重要噱頭。“公園壹號(hào)”項(xiàng)目銷(xiāo)售人員張?zhí)m(化名)告訴記者，直至2017年3月限購(gòu)政策出臺(tái)前，香河一些樓盤(pán)成交價(jià)高達(dá)29800元/平米。

在2017年6月限購(gòu)令到來(lái)之前，香河已經(jīng)在3月迎來(lái)了一波限購(gòu)，但是3月新政并沒(méi)有將市場(chǎng)熱度打壓下去。

2017年3月21日，限購(gòu)政策要求，非本地戶籍居民限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%。消息一出，輿論嘩然，但香河房?jī)r(jià)并未下降，反漲了幾千元。究其原因，張?zhí)m分析客戶心理：趕緊買(mǎi)，不買(mǎi)就買(mǎi)不到了!

無(wú)論是客戶的恐慌心理在先，還是一些來(lái)自賣(mài)方的誘導(dǎo)性信號(hào)發(fā)揮了作用，總之，這一階段，香河樓市出現(xiàn)一波短暫的熱購(gòu)潮。

據(jù)張?zhí)m介紹，限購(gòu)令發(fā)出后近3個(gè)月，房?jī)r(jià)一路飆升，從23000元/平米躍至26000元/平米。按此漲幅，平均每個(gè)月漲幅1000元，以100平房子為例，總價(jià)230萬(wàn)，不足3個(gè)月，價(jià)值達(dá)260萬(wàn)。

然而，令許多購(gòu)房者始料未及，這波購(gòu)房熱潮竟成了香河房?jī)r(jià)大跌前“最后的瘋狂”。房?jī)r(jià)飆升3個(gè)月后戛然而止，樓市行情出現(xiàn)戲劇性反轉(zhuǎn)。

2017年6月2日，廊坊市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確指出，非本市戶籍居民購(gòu)房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?gòu)1套，且補(bǔ)繳的社保不得作為購(gòu)房有效憑證。

這一消息如深水炸彈。提供3年當(dāng)?shù)厣绫５囊螅馕吨獾刭?gòu)房客的購(gòu)房門(mén)路幾乎被卡死。 “在北三縣買(mǎi)房的都是去北京上班的北漂，很多人的社保是在北京繳納。“張?zhí)m說(shuō)，”從此以后，房?jī)r(jià)剎住車(chē)了。”

2017年，二手房業(yè)主和購(gòu)房者之間出現(xiàn)過(guò)一段時(shí)間的心理博弈。業(yè)主不急，購(gòu)房客也不急，雙方僵持了一段時(shí)間。不過(guò)，這種僵持，最終被業(yè)主打破。一些業(yè)主采用高杠桿炒房，三兩個(gè)月還能應(yīng)付，時(shí)間一長(zhǎng)，資金鏈斷裂，不得不降價(jià)售房。至此，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。張?zhí)m表示，當(dāng)時(shí)“跌得很猛”。

李佳告訴記者，在香河樓市最“瘋狂”那段時(shí)候，曾有開(kāi)發(fā)商和中介合力哄抬房?jī)r(jià)。 “以前各大中介、開(kāi)發(fā)商合伙去炒，大家合伙一起漲，香河頭幾年也這樣。“李佳說(shuō)。張?zhí)m告訴記者，其認(rèn)識(shí)一位炒房客，手持70多套房，這些房子都使用親友的名字，均是貸款或借款買(mǎi)房，在限購(gòu)政策出臺(tái)后，迫于資金壓力，開(kāi)始降價(jià)賣(mài)房。

前不久，《華夏時(shí)報(bào)》以及多家媒體曾報(bào)道過(guò)，燕郊曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)事例，總價(jià)300萬(wàn)的房子，限購(gòu)后價(jià)格大幅度縮水，總價(jià)變成170萬(wàn)左右。業(yè)主因償還貸款吃力，不得已喊話“免費(fèi)送房”。接盤(pán)者只要肯接盤(pán)，房子免費(fèi)，只要將貸款還清即可。

送房的消息一出，許多人難以置信竟有如此“好事”，但進(jìn)一步推敲發(fā)現(xiàn)，償還貸款的錢(qián)也足夠按最新的市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)一套新房。張?zhí)m對(duì)記者表示，“這雖然是個(gè)例，但也說(shuō)明當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的一個(gè)情況。”

未來(lái)，香河樓市還會(huì)漲價(jià)嗎?一位資深的香河房產(chǎn)中介認(rèn)為，香河樓市未來(lái)漲價(jià)與否，主要看未來(lái)通州的建設(shè)。目前，不少企業(yè)搬遷通州，如果未來(lái)通州的人數(shù)不斷上升，那么日后購(gòu)房需求必然增加。在此背景下，香河的房?jī)r(jià)仍存在漲價(jià)的可能性，但具體漲幅無(wú)法確定。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)購(gòu)房者建議，在香河買(mǎi)房要有長(zhǎng)期自持的準(zhǔn)備，兩年內(nèi)，可能不會(huì)有大漲幅。記者 李未來(lái) 見(jiàn)習(xí)記者 于麗麗 廊坊報(bào)道

標(biāo)簽： 香河樓市 開(kāi)發(fā)商 膝蓋斬 外地客戶