奔赴資本市場的物企前仆后繼 “仙股”中奧到家在頭部物企擠壓下如何“撐下去”？

面對相繼從房企被分拆上市的物企們，在港股上市的獨(dú)立第三方物企中奧到家(01538.HK)近2年來在管規(guī)模增速幾乎停滯，股票也淪為“仙股”。2020年，中奧到家完成了多項(xiàng)股權(quán)收購與合作，但對外增拓目前沒能帶來盈利，反而對中奧到家的利潤造成侵蝕。業(yè)績報(bào)告顯示，近年中奧到家的毛利率與凈利率均低于行業(yè)平均水平，且均呈現(xiàn)連年下滑的趨勢。

近年規(guī)模拓展不力

物企上市潮熱度空前：據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月30日，共有46家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中香港主板42家，A股4家。此外，還有大量企業(yè)已經(jīng)或準(zhǔn)備啟動上市進(jìn)程，截至6月30日，共有28家物業(yè)服務(wù)企業(yè)向港交所申報(bào)交表。

奔赴資本市場的物企前仆后繼，也讓物管這條賽道愈發(fā)狹窄。這其中，多數(shù)物企為房企分拆。克而瑞物管近期發(fā)布的研報(bào)指出，母公司對物企規(guī)模的貢獻(xiàn)仍不可小覷，在市拓及收并購競爭加劇的背景下，內(nèi)部轉(zhuǎn)化仍是最具穩(wěn)定性的增長空間。從招股書來看，多數(shù)物企也都有著收購第三方物業(yè)以謀求更大規(guī)模的規(guī)劃，這無疑給一些缺乏關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司支撐的獨(dú)立第三方物企帶來了更大壓力。

7月11日，較早在港上市的獨(dú)立第三方社區(qū)綜合運(yùn)營商中奧到家召開城市運(yùn)營公司半年度會議，但未公開具體的營運(yùn)情況。《華夏時報(bào)》記者聯(lián)系了中奧到家品牌負(fù)責(zé)人，但未能成功進(jìn)行溝通。

作為“中國首家獨(dú)立第三方上市企業(yè)”，且在2020年引入第二大股東綠城服務(wù)作為靠山，但從近年的業(yè)績表現(xiàn)、拓展增速等方面來看，中奧到家面對的行業(yè)壓力與日俱增。

公開資料顯示，中奧到家在2015年上市后加緊擴(kuò)大規(guī)模，相繼收購了上海怡東物業(yè)、浙江永成物業(yè)、廣西岑溪鴻途物業(yè)、廣西輝煌房地產(chǎn)及輝煌置業(yè)等公司。但隨著競爭對手的爭相涌入，中奧到家結(jié)束了高光時刻，近年增速開始放緩、甚至陷入停滯狀態(tài)。

2017-2019年，中奧到家在管面積分別為5456.1萬平方米、5690.7萬平方米、6535.3萬平方米，漲幅分別為22.35%、4.30%、14.84%。而2020年報(bào)顯示，截至2020年12月31日，中奧到家已交付合約建筑面積為6556.1萬平方米，較上一年末新增約21萬平方米，僅增長0.3%;同期公司合約面積7201.4萬平方米，較2019年微增4.3萬平方米。

規(guī)模拓展不力影響了公司的營收增速：年報(bào)顯示，2020年中奧到家收入為17.52億元，同比增長15.32%，較上一年48.53%的增速下滑了23.21個百分點(diǎn)。收益增加主要由于物業(yè)管理業(yè)務(wù)所得收益約12.42億元較上年增加9.1%。此外，集團(tuán)自房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的收益增加約人民幣5200萬元，清潔及綠化業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益增加約人民幣5200萬元及其他業(yè)務(wù)的收益增加約人民幣2540萬元。

2020年，中奧到家進(jìn)行了數(shù)次與物業(yè)管理相關(guān)的供應(yīng)商收購：年初，中奧到家斥資4611.47萬元收購佛山順德物業(yè)，5月宣布集團(tuán)總部大樓即將入駐佛山市，6月以4000萬元收購廣東華瑞環(huán)境工程有限公司51%股權(quán)等。盡管收并購了保安、清潔等供應(yīng)商，但中奧到家的盈利能力并沒有提升：截至2020年12月31日止年度，集團(tuán)毛利為人民幣4.42億元，較2019年增長9.5%。但2020年公司毛利率為25.2%，較上年同期下降1.4個百分點(diǎn);凈利率為8.6%，較上年同期下降0.2個百分點(diǎn)。

截至2020年末，中奧到家的手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為4.96億元，但流動負(fù)債總額高達(dá)11.01億元，高償債壓力對其外拓步伐形成阻力。

不容忽視的是，公司股價也長期處于低位運(yùn)行狀態(tài)，甚至低于1港元成為“仙股”。《華夏時報(bào)》記者注意到，2015年，公司上市之初開盤價為2.049港元/股，但之后罕有超過這一價格的情況。即使在物業(yè)股備受追捧的近兩年，中奧到家的股價也沒有多大起色。而2020年中，擁有綠城服務(wù)成為第二大股東利好消息的加持，公司股價也只是小有回升。截至7月14日收盤，中奧到家股價報(bào)0.730港元。

“撐下去，換個路子活下去”

毫無疑問，隨著板塊稀缺性降低及行業(yè)的加速發(fā)展，在多家物企爭相涌入的情況下，未來物管行業(yè)“大魚吃小魚”將成常態(tài)。

盡管截至發(fā)稿，《華夏時報(bào)》記者未能獲得中奧到家對于“公司當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r、如何化解所面對的壓力”等問題的采訪回復(fù)，但記者注意到，對于嚴(yán)峻生存環(huán)境中的自身處境，中奧到家并未回避。

今年6月底，中奧到家集團(tuán)執(zhí)行董事兼副總裁梁兵在一次行業(yè)大會上直言，目前大型物企接觸到的社會資源比中小企業(yè)多得多，尤其是很多大型的物業(yè)企業(yè)品牌來自原有的開發(fā)商，比小型物企要早形成品牌十年以上。“這樣看來，中小物企的落后程度應(yīng)該不只十年。”

彼時，對于生存之路，梁兵強(qiáng)調(diào)首先要撐下去，“要和頭部企業(yè)比命長，穩(wěn)定性、服務(wù)力都是競爭力”，而想活得好“可能還要換些路子”。其稱，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要加強(qiáng)服務(wù)力，也需要提供差異化服務(wù)。目前中奧到家已適時調(diào)整策略，進(jìn)行行業(yè)價值鏈上下游整合，并通過收購保安服務(wù)公司等措施整合上下游資源，更好地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

公開資料顯示，2020年6月，綠城服務(wù)在10天內(nèi)接連斥資2.21億港元、3600萬港元入股中奧到家，成為后者第二大股東，并獲得了公司兩個董事席位。就在7月9日，中奧到家還發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司佛山派瑞爾清潔服務(wù)有限公司與綠城服務(wù)及杭州塞安企業(yè)管理咨詢有限公司成立合營公司，將主要從事在中國提供物業(yè)清潔服務(wù)及其他環(huán)境相關(guān)服務(wù)，“目標(biāo)為在營運(yùn)業(yè)務(wù)三至五年內(nèi)將合營公司發(fā)展為清潔服務(wù)行業(yè)的專家”。

除了整合原有行業(yè)鏈條，梁兵還樂觀表示，還有搶賽道的新方式，比如政府引導(dǎo)的十部委文件，已經(jīng)為物業(yè)行業(yè)的賽道準(zhǔn)備了新的起點(diǎn)。

“目前物業(yè)行業(yè)的集中謀求上市，資本市場資金的加持下，確實(shí)給第三方物企的發(fā)展帶來更多的壓力。”在嘉和家業(yè)物業(yè)研究院院長唐卓看來，作為獨(dú)立第三方物企，要謀求生存之道，首先要持續(xù)深耕重點(diǎn)業(yè)態(tài)或核心布局區(qū)域，打造核心護(hù)城河及壁壘，以此為抓手，拓展更大的服務(wù)市場。

同時，與典型物業(yè)企業(yè)合作，嫁接典型企業(yè)的資源實(shí)現(xiàn)自身服務(wù)水平與質(zhì)量、企業(yè)競爭力的提升。不過，唐卓向《華夏時報(bào)》記者直言，這種方式為往往會伴隨著部分持股權(quán)的交易與變更。

唐卓認(rèn)為，獨(dú)立第三方物企還可以布局資本市場，借助資本力量實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)的規(guī)模、營收的跨越增長：“但需要注意的是，目前已上市的第三方物企均在A股且多為區(qū)域性物業(yè)公司，上市后企業(yè)收并購的活躍度并不高;且上市時間周期較長，對于第三方物企來說也是一個巨大時間成本。”本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

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