魯商服務(wù)赴港上市 9成物業(yè)管理服務(wù)收入來自魯商發(fā)展旗下物業(yè)

物企正抓緊時間搶占門檻提高前的上市窗口。日前，魯商生活服務(wù)股份有限公司(以下簡稱“魯商服務(wù)”)于港交所遞交招股書。該公司9成以上收入來源于母公司魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司(600223.SH，下稱“魯商發(fā)展”)。據(jù)公開資料，魯商發(fā)展近年地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展不力，公司轉(zhuǎn)型也暫未收到明顯成效。

毛利率顯著低于行業(yè)均值

港交所7月2日披露，魯商發(fā)展旗下“魯商服務(wù)”向港交所主板提交上市申請。對于魯商服務(wù)的分拆上市，魯商發(fā)展認為擴寬了公司的融資渠道，公司的不同業(yè)務(wù)將被重新定價，有利于公司重塑估值體系。

據(jù)中指院資料，以2020年增值服務(wù)收入占比、純利、毛利、收入及在管建筑面積計，魯商服務(wù)在總部位于山東省的2021中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中分別排名第二、第六、第六、第六和第七。

招股書顯示，魯商服務(wù)于2006年成立，目前業(yè)務(wù)范圍已擴展至山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。截至2021年3月31日，公司已簽約管理65個物業(yè)，已簽約總建筑面積超2150萬平方米，在管總建筑面積約1790萬平方米。

魯商服務(wù)的規(guī)模不算大：在克而瑞發(fā)布的2020年中國物業(yè)在管面積TOP100排行榜中，1800萬平方米的在管面積排行第86位，位列TOP20之中的頭部物企在管面積已超過萬億平方米。

“于往績記錄期間，由于我們高效的運營和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，我們實現(xiàn)快速增長。”招股書顯示，公司的收入以19.5%的復(fù)合年增長率，從2018年的2.82億元增長至2020年的4.03億元;純利則以36.1%的復(fù)合年增長率，從2018年的2450萬元增至2020年的4540萬元。

與多數(shù)物企一樣，魯商服務(wù)的收入主要來自于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線。于往績記錄期間，魯商服務(wù)的大部分收入來自物業(yè)管理服務(wù)。2018-2020年以及2020年第一季度(截至3月31日)、2021年第一季度分別為1.63億元、1.81億元、2.04億元、4660萬元及6020萬元，分別約占同期公司總收入的57.7%、56.2%、50.6%、64.9%及57.7%。

2018-2020年及2020年第一季度、2021年第一季度，公司整體毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%，數(shù)據(jù)的波動受各個業(yè)務(wù)線所得綜合收入的影響。而該組毛利率數(shù)據(jù)低于行業(yè)均值，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率均值為28.6%。

其中，2021年第一季度，公司毛利率為22.6%，較去年同期的23.7%略微下降，主要由于非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率下降所致。而公司非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率從2019年的36.8%降至2020年的31.6%，并由2020年第一季度的48.8%降至2021年同期的33.5%，主要是由于公司景觀美化服務(wù)的毛利率大幅下降。

與此同時，于往績記錄期間，公司為關(guān)聯(lián)方及第三方開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務(wù)均出現(xiàn)毛損。招股書顯示，2018年至2021年3月末，公司分別就管理的11項、10項、18項及18項物業(yè)產(chǎn)生虧損約680萬元、640萬元、550萬元及320萬元，共2190萬元。這主要是因為公司管理的魯商發(fā)展集團開發(fā)的項目毛利率遠高于魯商服務(wù)關(guān)聯(lián)方以及獨立第三方開發(fā)的項目的毛利率。

此外，獨立第三方開發(fā)的物業(yè)服務(wù)于2021年前三個月剛剛盈利，毛利為14.7萬元。魯商服務(wù)對此解釋說，公司2021年以較高的平均物業(yè)管理費獲得獨立第三方開發(fā)的新項目。

9成物業(yè)管理服務(wù)收入來自魯商發(fā)展旗下物業(yè)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，重組完成后，魯商發(fā)展擁有魯商服務(wù)52%的股份，處于控股地位，其他股東擁有48%股份。

事實上，魯商服務(wù)頗為依賴魯商發(fā)展：據(jù)招股書介紹，魯商服務(wù)與魯商發(fā)展集團及山東商業(yè)集團擁有長期密切的戰(zhàn)略關(guān)系。

截至2021年3月31日，魯商服務(wù)的47個在管物業(yè)由山東商業(yè)集團開發(fā)，在管總建筑面積為1280萬平方米，占同日公司在管總建筑面積的71.5%。于2018年、2019年及2020年以及截至 2021年3月31日止三個月，來自山東商業(yè)集團的收入分別為5810萬元、8030萬元、1.30億元及3130萬元，分別占總收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

而在占據(jù)公司總收入半壁江山的物業(yè)管理服務(wù)中，90%以上的收入也來自魯商發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)。根據(jù)招股書，2018年、2019年、2020年和2020年前3個月，來自魯商發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為1.6億元、1.78億元、1.98億元和5510萬元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)總收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

在業(yè)務(wù)布局方面，魯商服務(wù)也與魯商發(fā)展保持一致。例如，從物業(yè)管理服務(wù)的收入來源看，于往績記錄期間，公司的大部分物業(yè)管理服務(wù)所得收入源自住宅物業(yè)。2018-2020年以及2020年第一季度、2021年第一季度分別占公司物業(yè)管理服務(wù)所得總收入的68.8%、70.0%、71.4%、72.5%及66.8%。管理住宅物業(yè)所產(chǎn)生收入的占比由2018年的68.8%增加至2019年的70.0%，并進一步增加至2020年的71.4%，主要是由于魯商發(fā)展集團開發(fā)的住宅物業(yè)在管建筑面積增加所致。

《華夏時報》記者注意到，目前魯商發(fā)展正加緊轉(zhuǎn)型，但主業(yè)仍為房地產(chǎn)，且近年發(fā)展有些遜色。

公開資料顯示，2018年時名為“魯商置業(yè)”、主業(yè)為房地產(chǎn)的魯商發(fā)展開始推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，之后相繼收購了山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司100%股權(quán)、收購山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)，在此基礎(chǔ)上確立了生物醫(yī)藥和生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)“雙輪驅(qū)動”的發(fā)展戰(zhàn)略，并正式從“魯商置業(yè)”更名為“魯商發(fā)展”。同期，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也向健康地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

據(jù)2020年報，魯商發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入136.15 億元，同比增長 32.33%。其中，房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)營業(yè)收入115.22億元，約占公司總營收的84.6%。而公司近年來大力推進的藥品、化妝品、原料及添加劑合計貢獻收入不足15%。2021年，公司還計劃努力實現(xiàn)合同銷售額增長60%以上。

然而，地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展也有些不盡如人意：2020年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為14.52%，較上年降低1.45個百分點。且公司開發(fā)項目多集中于三、四線城市，毛利率相對偏低。截至2020年12月31日，公司短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、 長期應(yīng)付款、其他應(yīng)付款合計222.34億元，但同期公司貨幣資金僅有50.74億元。

對于公司所面臨的種種問題，近日，魯商服務(wù)綜合部向《華夏時報》記者回復(fù)稱，“由于目前公司處于上市靜默期，我們暫時無法對您的提問進行回應(yīng)。有關(guān)業(yè)務(wù)及公司未來發(fā)展問題您可以到港交所網(wǎng)站的招股書查看，相關(guān)內(nèi)容亦有披露”。記者 李貝貝 上海報道

標(biāo)簽： 魯商服務(wù) 赴港上市 物業(yè)管理服務(wù) 魯商發(fā)展