集中供地的首例退地 宋都股份“割肉”5000萬元退地

7月20日，浙系宋都基業(yè)投資股份有限公司(600077.SH，以下簡稱“宋都股份”)放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地，此舉令宋都股份損失了5000萬的保證金，占其2020年歸母凈利潤(3.52億元)的14.2%。宋都股份表示，退地原因是經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策。

不過，《華夏時報》記者了解到，該“退地風(fēng)波”另有隱情。有消息稱，宋都拍得該地塊之前已有意向合作方，但摘地之后合作方變卦，將宋都推入窘境。目前一位接近宋都股份的人士向《華夏時報》記者確認，“有這么回事，情況屬實”。

宋都股份“割肉”5000萬元退地

7月20日晚間，宋都股份發(fā)布公告，稱放棄競得的杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權(quán)，繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還。

公告透露，公司于今年5月15日披露了《關(guān)于競得土地使用權(quán)的公告》，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司(以下簡稱“杭州紹輝”)通過浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)競價競得國有建設(shè)用地杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權(quán)。截至目前，公司尚未簽署《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

對于退地原因，公告解釋說，2021年5月，杭州市推出集中供地政策以來，“結(jié)合全國房地產(chǎn)政策環(huán)境與公司良性生態(tài)發(fā)展”，經(jīng)公司與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，公司于2021年7月20日收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，杭州紹輝前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還，涉及金額占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤(3.52億元)的14.19%。

公告強調(diào)，此次放棄競得的土地使用權(quán)，“是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策”。公司將不排除保留申請行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)利。截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發(fā)流程。

公開資料顯示，“大本營”杭州是宋都股份重倉所在地。5月7日至8日，在杭州首次集中拍地中，宋都股份以45.84億包攬5宗地塊，與濱江集團同為第二大贏家。其中，運河新城GS1001-17地塊(即杭政儲出【2021】8號地塊)經(jīng)過20輪報價，由宋都股份全資子公司紹輝公司以17.83億元總價競得，樓面價20962.12元/平方米，溢價率29.86%，自持21%。該地塊位于拱墅區(qū)，東至新開河，南至蔣家橋街，西至皇蔣路，北至新開河，出讓面積34025平方米，用途為住宅用地。

集中供地的首例退地

《華夏時報》記者注意到，在近年頗為火熱的杭州市場，“退地”這種事情并不常見。最近的一次還是在2019年9月，杭州本土房企贊成以約3.77億元的價格競得“蕭政儲出【2019】42號”地塊，但之后退地，繳納的5853萬元保證金打了水漂。而宋都此次退地，則是集中供地的首例違約。

就退地具體原因，以及“公司將不排除保留申請行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)利”的含義，7月21日上午，《華夏時報》記者向宋都股份相關(guān)負責(zé)人進行了詢問，但該負責(zé)人未作回應(yīng)。

事實上，“缺乏盈利空間”是業(yè)內(nèi)人士對于此次退地的普遍看法。浙報傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在杭州首輪集中出讓中，全部57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中有41宗地塊溢價封頂、競自持，占比高達75%，自持總面積超過66.2萬平方米。“雙限”+高自持，擠壓了開發(fā)商的利潤空間，57宗地塊中能盈利的寥寥無幾。

即使是規(guī)模房企，在杭州“雙限”+高自持的土拍規(guī)則下也很難有豐厚的利潤空間：在杭州首輪供地中拿下5幅地塊后，濱江集團董事長戚金興坦言：“在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強， 融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

杭州首批集中供地中，本土房企綠城中國顆粒無收。對此綠城中國浙江區(qū)域集團總經(jīng)理吳恒在近期的采訪中直言“我們不后悔”，強調(diào)綠城的原則是在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下又要保證項目的經(jīng)營利潤，“所以說在這種兩難的境地下……企業(yè)要健康發(fā)展，我覺得既要面子又要里子，所以我們不后悔”。

規(guī)模房企尚且如此，作為中小型房企的宋都股份利潤空間自然也十分有限。回到杭政儲出【2021】8號地塊，超過2萬元/平方米的樓板價、高達21%的自持比例，3000元/平方米的精裝修以及財務(wù)成本、稅費成本等，對比29500元/平方米的商品房限價，利潤空間難言可觀。

同時，根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的“2021上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜”，宋都股份上半年全口徑銷售額為108.9億元，位列第121名。而2020年，宋都股份歸母凈利潤同比下降40.1%，近四年來凈利潤首次出現(xiàn)負增長。此外，截至今年7月5日，宋都股份及控股子公司對外擔(dān)保總額156.40億元，達到凈資產(chǎn)的三倍多。

有業(yè)內(nèi)人士指出，房企迫切想要拿地的心態(tài)是普遍存在的，而“退地風(fēng)波”也提醒房企拿地要量力而行、保持理性。

浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，“退地”一事背后的警示意義值得房企深思。“退地發(fā)生的原因，主要是房企面對‘雙集中’供地的規(guī)則尚不熟悉，比較焦慮。”丁建剛告訴《華夏時報》記者，尤其是在5月7日5月8日期間，在數(shù)10家企業(yè)搶地造成的亢奮的氛圍中，保持理性和定力是困難的。

“當然，為了保市場、保團隊、保江湖地位、保股價，有時可能寧可犧牲一點利潤，甚至寧可虧損一點兒，但這肯定無法持續(xù)，這是常識。”丁建剛直言。

據(jù)悉，杭州相關(guān)部門已經(jīng)注意到了首輪集中供地過于火爆、推升地價的情況。近期，杭州發(fā)文叫停了目前市場上住宅項目中商鋪改建“商墅”的行為。另有市場消息稱，第二輪集中供地中，杭州將取消勾地保證金制度、提高參與競拍的保證金，并將把競自持改為競配建，試點“競品質(zhì)”，提高競拍門檻，其目的在于平抑地價、又防止開發(fā)商低質(zhì)的快周轉(zhuǎn)，下半年房企有望在杭州獲取更便宜的土地。

值得一提的是，有市場消息顯示，“宋都退地另有隱情，合作方臨時變卦恐為導(dǎo)火索”。據(jù)知情人士透露，宋都拍得該地塊之前，有意向合作方，且商務(wù)合作相當明確。摘地之后，合作方變卦，將宋都推入窘境。

對于這一說法，一位接近宋都股份的人士向《華夏時報》記者確認，“有這么回事，情況屬實”。

而在丁建剛看來，這一傳言也給了房企另一個警示：“如果雙方確定了合作，是要事先簽好協(xié)議的，口頭表述的，分分鐘可以撤退。”記者 李貝貝 上海報道

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