天津大幅削低溢價(jià)率上限 “兩集中”城市或都需調(diào)整溢價(jià)率上限？

繼深圳8月6日第二輪集中供地中止后，天津、青島的第二批集中供地也陸續(xù)在8月10日、11日宣布中止或延期。其中天津修改了第二次土拍的相應(yīng)規(guī)則，降低了最高限價(jià)，溢價(jià)率也控制在15%以內(nèi)。青島第二批集中供地中止，而同時，惠州也叫停了部分地塊的土拍進(jìn)程。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為土拍的延期或中止，更大程度是對土拍政策進(jìn)行調(diào)整和完善，強(qiáng)調(diào)更細(xì)致深化房地聯(lián)動調(diào)控機(jī)制，即地價(jià)本身和房價(jià)之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤空間，同時保障項(xiàng)目品質(zhì)。

天津大幅削低溢價(jià)率上限

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息，第二批集中出讓的61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的公告時間延長至2021年8月31日，掛牌起始時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日。此前的掛牌開始至截止時間為8月11日至8月20日，本次延期了20天。

天津本次延期公告對61宗建設(shè)用地的最高限價(jià)作出了調(diào)整，大部分用地的最高限價(jià)出現(xiàn)下跌。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，天津第二批集中出讓土地的溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)，而沒修改規(guī)則之前設(shè)置的溢價(jià)率最高達(dá)到50%。據(jù)《華夏時報(bào)》記者了解，天津首次集中供地最高溢價(jià)率達(dá)到48.76%。本次土拍規(guī)則修改之后，單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號方式確定競得人，搖號的具體時間和操作程序另行通知。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，天津延長供地時間與此前深圳中止第二輪土地供應(yīng)有很多相似性。當(dāng)前土地市場基調(diào)依然是穩(wěn)地價(jià)，而非防范地市過冷的風(fēng)險(xiǎn)。基于此，各類土地供應(yīng)的工作調(diào)整，應(yīng)該是從穩(wěn)地價(jià)的角度進(jìn)行的。此前部分城市的調(diào)控政策也已經(jīng)提及了對于溢價(jià)率的管控。

同時嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，天津延長供地時間會提高房企購地的門檻。或體現(xiàn)為三方面。第一、房企拿地也會有“限購”一說，比如說非開發(fā)類的企業(yè)或不能進(jìn)入到住宅類市場拿地。第二、聯(lián)合拿地過程中，住宅類房企所占的股權(quán)應(yīng)該超過50%。第三、房企拿地的資金必須符合“投銷比小于40%”紅線。類似規(guī)定也會使得地方政府供地工作需要調(diào)整，否則符合拿地條件的企業(yè)明顯會減少。

“而且競品質(zhì)成為新地塊重要約束，從此前國務(wù)院會議以及住建部的政策表述看，優(yōu)化調(diào)整土地競拍規(guī)則、學(xué)習(xí)北京模式，成為今年二次集中供地中所需要關(guān)注的地方。預(yù)計(jì)近期各類城市都需要在學(xué)習(xí)北京模式方面下功夫。而北京模式更主要體現(xiàn)為競品質(zhì)的約束條款增加。在競品質(zhì)的要求下，房企對于地塊研究的要求也明顯提高。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。

8月10日，惠州市公共資源交易中心發(fā)布消息，根據(jù)委托方惠州市自然資源局《關(guān)于中止惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的函》(惠市自然資函〔2021〕2389號)要求，該地塊需要完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動措施，現(xiàn)暫時中止上述地塊網(wǎng)上掛牌出讓，待完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動措施后再恢復(fù)掛牌出讓。

在天津延期公告的第二天，也就是8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息，2021年7月30日發(fā)布的青自然資規(guī)告[2021]5號公告的拍賣活動因故終止，再次實(shí)施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

而再往前追溯，最開始中止集中供地的城市是深圳。8月6日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺發(fā)布公告，原定在8月9日推出的第二批居住用地集中掛牌交易組織工作，22宗居住用地的掛牌出讓工作全部被中止出讓。

對于短時間內(nèi)，多個城市二次集中土拍暫停或延期，也有城市叫停部分地塊土拍進(jìn)程的現(xiàn)象，張波認(rèn)為，一方面在土地出讓環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制起拍價(jià)和溢價(jià)率上限，房企在拿地階段就可明確知道未來的房價(jià)上限，提前考慮利潤空間，以便在拿地時更加理性。另一方面，也吸取過往只控房價(jià)忽視品質(zhì)的方式，強(qiáng)化對于住宅品質(zhì)的監(jiān)管，對于建筑品質(zhì)在出讓時給予明確要求，在保證房企合理利潤的同時，保障住宅品質(zhì)。

“兩集中”城市或都需調(diào)整溢價(jià)率上限？

根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，深圳、天津、青島2021年首次供地平均溢價(jià)率分別達(dá)到23%、11%、1%。其中天津、青島平均溢價(jià)率較2020年上漲7%、1%，深圳的平均溢價(jià)率較2020年下降1%。天津、深圳2021年首次集中供地的最高溢價(jià)率分別為44.76%、44.96%。

在三個城市中，青島的平均溢價(jià)率較低，若說前兩個城市調(diào)整溢價(jià)率，穩(wěn)地價(jià)是調(diào)控目標(biāo)，那么青島為何土拍也叫了“暫停”?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二次土拍宗旨并不因?yàn)橐鐑r(jià)率低就可以，而是整個土地的供應(yīng)規(guī)則都在進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整背后的邏輯是優(yōu)化土地供應(yīng)規(guī)則，實(shí)施穩(wěn)地價(jià)機(jī)制。第一批供地的規(guī)模確實(shí)比去年同期上半年有所增加。但是樓面地價(jià)還在繼續(xù)上漲，溢價(jià)率低并不代表樓面地價(jià)就低，如果扣除凈配建的話，可能地價(jià)比綜合的可售樓面地價(jià)還是要高的。

李宇嘉說：“青島第一輪供地出了一宗地王，扣除配建部分，出現(xiàn)了地王。這是停止的根本原因。停止以后，各個地方按照國家的要求重新制定土地出讓模式之后才能進(jìn)行土地的二次出讓。”

嚴(yán)躍進(jìn)分析，青島肯定不是簡單的以打壓地價(jià)為主，青島的土地市場表現(xiàn)還是偏弱的，但還是有雙集中供地，不能簡單的從土地市場的行情來看。而且背后的改革包括建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動機(jī)制，青島的地價(jià)比較便宜，熱度不高，但是也要想到未來房價(jià)預(yù)期以及競品質(zhì)問題，所以不能完全從土地市場行情來看這次政策。按照周期來講，最近幾年的購房需求沒有釋放，比較弱，后續(xù)土地市場是完全可以起來的。

7月22日，國務(wù)院召開“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”。會上中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

億翰智庫認(rèn)為，集中供地的初衷仍然在于“穩(wěn)地價(jià)”和“穩(wěn)預(yù)期”，而部分城市首次集中供地的火爆則與中央實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”政策目標(biāo)相悖，因此幾個城市紛紛推遲第二次集中供地，為政策打補(bǔ)丁，在保證土地能夠順利出售的情況下，避免土地市場出現(xiàn)過熱的局面，實(shí)現(xiàn)地價(jià)的基本穩(wěn)定，以落實(shí)“房住不炒”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地溢價(jià)率的上限將有調(diào)整，兩集中供地城市預(yù)計(jì)都會調(diào)整溢價(jià)率的上限，進(jìn)一步促進(jìn)第二輪拍地過程中地價(jià)的穩(wěn)定。

張波則認(rèn)為，從各地中止土拍來看，更大程度是對土拍政策進(jìn)行調(diào)整和完善，不只從單一限地價(jià)上做文章，強(qiáng)調(diào)更細(xì)致深化房地聯(lián)動調(diào)控機(jī)制，即地價(jià)本身和房價(jià)之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤空間，保障項(xiàng)目品質(zhì)。通過建立房地聯(lián)動機(jī)制，強(qiáng)化購地企業(yè)資格審查，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。記者 李未來 見習(xí)記者 撒元明 北京報(bào)道

標(biāo)簽： 溢價(jià)率 兩集中 集中供地 土拍進(jìn)程