杭州官方上線“房東直銷模式” 倒逼中介提升服務質量

“個人自主掛牌房源”功能近日正式上線“杭州市二手房交易監管服務平臺”，此舉被認為是基于政府的公信力保證了真房源。但由于二手房交易過程存在諸多風險，業內人士普遍認為，個人自主掛牌模式無法取代中介服務?？瞻籽芯吭簞撌既藯瞵F領直言，在互聯網日益發達、信息對稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率“不僅不會下降，反而會上升”。

購房者或省下大筆中介費

8月18日上午，杭州市住房保障和房產管理局宣布，“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監管服務平臺”。登陸該平臺后，房東完成個人用戶實名注冊后即可使用“個人自主掛牌”功能，而購房者完成個人實名注冊后，可在“掛牌房源公示”欄內查詢個人自主掛牌房源和委托經紀掛牌房源。同時，平臺發布的所有房源均經過房管部門核驗，具備唯一的房源核驗統一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產權真實合法有效。

杭州市二手房交易監管服務平臺自認，該功能為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系。此外，平臺還新設置了用戶身份智能分類功能，實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

8月20日，《華夏時報》記者從杭州市住房保障和房產管理局方面了解到，“個人自主掛牌房源”并非新功能，之前就有，但沒有推廣，偶爾會有個人自主掛牌，“現在就是把系統重新開發了”。

另一方面，房管部門搭建房源發布平臺、并由房東與購房者“面對面”自行交易的做法，也并非杭州首創。

據公開資料，2020年5月，河南永城市取締一批房地產“黑中介”，并禁止在房產交易平臺發布房源信息。彼時，該市政府部門組建的商品房網簽中心，成了永城唯一正規的房產交易平臺，但通過該網簽中心辦理交易要收取1%的服務費;今年6月，深圳市住建局官網也曾上線了“二手房交易系統”，但數小時后下架。據媒體報道，該系統包含“我要找中介買房”“我要找中介賣房”及“我要自助賣房”三個板塊。

《華夏時報》記者隨后登陸了該網站，但網頁卡頓，體驗感較主流房產交易平臺有一定距離，同時也無法看到當前個人房源掛牌數量。而據中國證券報報道，平臺上線僅一天時間，已有162套個人自主掛牌房源掛網。

盡管有網友吐槽“網站經常崩潰”，但在社交平臺上，不少網友支持官方蓋章的“房東直銷模式”，認為由房管部門開發一個買賣雙方二手房交易的窗口，令房源更可信、交易更有保障，且能省下大筆中介費。同時，繞過中介服務環節，也令“取消中介”成為二手房市場的未來趨勢。

據了解，目前在杭州市場，二手房中介費根據房屋成交價格分檔累計計算。比如某中介的中介費收取標準是100萬元以下(含)的部分是買賣雙方各1.5%，100萬元以上的部分是買賣雙方各1%。一套200萬的房子，要付3萬的中介費。在實際的交易中，中介費全部由買方承擔，買方實際需要支付5萬。

“杭州市二手房交易監管服務平臺的推出，基于政府的公信力保證了真房源。”北京盈科(上海)律師事務所合伙人律師郭韌向《華夏時報》記者指出，如果是簡單的低總價、產權明確、價格協商一致，雙方達成一致，該平臺的作用可以凸顯，二手房購房者可能會心理上更加傾向于二手房交易監管服務平臺，從而節省2%-3%的中介費。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，該模式有去中介化的意味，或者說彌補了原有的中介服務的一些弊端。當前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機構完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風險很大。“此次杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創新的意義，也能夠提高直接交易的比例。”

倒逼中介提升服務質量

不過，對于“房東直銷模式”，業內人士亦有關于“交易過程存在風險，資金安全無法保證”的看法，強調個人自主掛牌模式無法取代中介服務。

“不安全。”上海中原地產首席分析師盧文曦向《華夏時報》記者直言，二手房交易的確未必需要通過中介，但一旦出讓糾紛或者說欺詐行為，購房者面臨的損失和風險都比較大。

盧文曦解釋說，雖然不少購房者都認為中介費偏高，但相對而言，中介提供了全流程的專業服務，以及更為安全的保障。比如，除了對房源信息的詳細核實，中介還提供了涉及到按揭貸款、產權調查等的專業服務。同時，中介會設有資金監管賬戶，對于購房者而言，資金安全具有保障。

郭韌也認為，二手房買賣交易過程復雜程度高、手續多。例如，對于房產價格偏高的情形來說，高價大宗商品的買賣基于謹慎和安全保障的考量決定了居間斡旋存在的必要性?；蛘叻慨a交易涉及了貸款、產權調查等專業性的服務，中介居間服務還是不可避免，“居間斡旋目前來看不能取代。專業性服務還是交給專業人士更有保障”。

“如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務，目前來看還無法繞開中介。”胡萍莉也坦言，如果是買賣雙方談好了房價，且產權清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往不動產登記中心辦理網簽過戶手續，非常方便。但如果交易流程復雜，建議還是通過專業的中介公司。“下一步我們將會考慮設立資金監管賬戶，解決買賣雙方的后顧之憂。”

空白研究院創始人楊現領坦率地指出，在互聯網日益發達、信息對稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率不僅不會下降，反而會上升。

其稱，目前一線城市的中介滲透率達到85%以上，且逐年提升，原因是交易復雜度上升，換房比例上升，一個交易可能會涉及五六個買家或賣家，“連環交易，錯綜復雜，我中有你，你中有我”，沒有“直售”的可能性。

雖然無法“消滅”中介，但個人可在官方權威平臺上自主掛牌房源的做法，也被認為可以起到倒逼中介行業提升服務質量、進行自我改善的積極意義。

郭韌表示，對于中介行業來說，真房、真價會成為行業的基礎原則，高服務能力和水平將會成為中介行業的門檻。“信息差價值不再明顯，服務價值會更加珍貴。”郭韌向《華夏時報》記者指出。

“彌補了原有的中介服務的一些弊端。”嚴躍進認為，這一模式對中介機構有一定的挑戰，中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。若各地政府越來越多介入中介行業，“未來二手房交易中，傳統中介包攬全部交易的模式確實會改變”。記者 李貝貝 上海報道

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