虹口北外灘百億級地塊引入合作方 上海存量“地主”或存資金壓力

近期，上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“上海地產(chǎn)集團(tuán)”)頻繁掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司項(xiàng)目股權(quán)。分析人士指出，上海地產(chǎn)集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)如舊改、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營等，均為前期投入較大、資金回流周期較長的業(yè)務(wù)，為公司帶來較大的資金壓力。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海地產(chǎn)集團(tuán)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)，客觀上能夠回籠資金。“資金回籠后，在住房保障等領(lǐng)域，可以形成更好的支持。”

頻頻掛牌轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目

8月16日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布成交公告，上海弘安里企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“弘安里公司”)80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司40.61億元債權(quán)成交，轉(zhuǎn)讓底價(jià)42.17億元，交易價(jià)格為42.23億元，由蘇州招愷置業(yè)有限公司成功競得。

據(jù)上海土地市場此前發(fā)布的出讓文件，2021年2月7日，上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司以111.35億元價(jià)格摘虹口區(qū)四川北路街道HK193-02、HK193-03(地下部分)，北外灘街道HK300-02、HK300-03(地下部、歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改項(xiàng)目)，即“弘安里項(xiàng)目”。整個(gè)項(xiàng)目地塊面積達(dá)77647.9平方米。其中，地上宗地面積為37334.1平方米;地下水平投影占地面積40313.8平方米。

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的公告，弘安里公司成立于今年1月底，注冊資本為1000萬元人民幣，經(jīng)營范圍包含：企業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等。該公司由上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司(即“轉(zhuǎn)讓方”)全資持有，轉(zhuǎn)讓行為批準(zhǔn)單位為上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司;“天眼查”平臺(tái)顯示，蘇州招愷置業(yè)有限公司由招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司持股51%，蘇州融志銘置業(yè)有限公司持股49%。

值得一提的是，早在今年3月，拿下弘安里項(xiàng)目僅1個(gè)月余，上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司就委托上海市土地交易市場和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以公開方式，選擇弘安里公司的合作單位，共同開發(fā)建設(shè)弘安里項(xiàng)目。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下公司還有數(shù)次掛牌轉(zhuǎn)讓動(dòng)作：8月13日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，上海虹權(quán)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。而上海虹權(quán)置業(yè)由上海地產(chǎn)虹橋建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司100%持有，后者所屬集團(tuán)或主管部門同為上海地產(chǎn)集團(tuán)。此次項(xiàng)目掛牌底價(jià)為29.43億元，其中上海虹權(quán)置業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6.39億元，轉(zhuǎn)讓方上海地產(chǎn)虹橋建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司對標(biāo)的企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23.03億元。

標(biāo)的內(nèi)容顯示，上海虹權(quán)置業(yè)的核心資產(chǎn)為閔行區(qū)莘虹街道(G1MH-0001)單元III-G02B-02地塊、III-G02D-04地塊，目前該組團(tuán)地塊仍處于待開發(fā)狀態(tài)。據(jù)公開資料，上海虹權(quán)置業(yè)有限公司于2020年10月21日以21.9385億元競得上述地塊，地塊用途為商辦、餐飲旅館業(yè)用地，出讓面積101491.9平方米，容積率1.6;建筑面積162387.04平方米。

有意思的是，與弘安里項(xiàng)目類似，上海虹權(quán)置業(yè)也并非首次被掛牌轉(zhuǎn)讓：今年5月，上海虹權(quán)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)就在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，彼時(shí)顯示轉(zhuǎn)讓價(jià)格“面議”。

此外，8月11日，上海虹極置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的企業(yè)(即上海地產(chǎn)虹橋建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司)10.08億元債權(quán)也在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出。公告顯示，該項(xiàng)交易的掛牌底價(jià)為人民幣13.77億元，涉及地塊為新虹街道118街坊(閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)(G1MH-0001)單元III-F05-10地塊)。

上海存量“地主”或存資金壓力

1個(gè)月內(nèi)，上海地產(chǎn)集團(tuán)數(shù)次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)是什么原因?8月17日上午，《華夏時(shí)報(bào)》記者向上海地產(chǎn)集團(tuán)方面撥打了電話并發(fā)送采訪提綱，但截至記者發(fā)稿未收到回復(fù)。

有市場聲音認(rèn)為，上海地產(chǎn)轉(zhuǎn)手上述幾幅地塊，一個(gè)很大的原因是頗為苛刻的出讓條件下，性價(jià)比并不高。

以上海虹權(quán)置業(yè)的轉(zhuǎn)讓信息來看，滬閔規(guī)劃資源(2020)出讓合同第55號《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(經(jīng)營性用地)》規(guī)定，受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過之日起自持全部建筑面積的商業(yè)物業(yè)不少于20年;應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過之日起自持70%以上建筑面積的辦公物業(yè)不少于20年。

同時(shí)，上述出讓合同還顯示，項(xiàng)目在取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收許可后，第一年實(shí)現(xiàn)稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，第二年實(shí)現(xiàn)稅收不少于2500元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，第三年實(shí)現(xiàn)稅收不少于3000元/平方米的稅收貢獻(xiàn)，后續(xù)年度稅收貢獻(xiàn)保持穩(wěn)定增長。此外，還要求引入發(fā)展商貿(mào)、創(chuàng)新科技型等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部。

另有分析人士認(rèn)為，上海地產(chǎn)集團(tuán)近日頻繁掛牌轉(zhuǎn)讓之舉，或是為緩解流動(dòng)資金壓力，而出售項(xiàng)目無疑是一個(gè)回籠資金的快捷方式。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，類似項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，或和資金壓力有關(guān)。

“但這種資金壓力和傳統(tǒng)房企的流動(dòng)性壓力等有差異，”嚴(yán)躍進(jìn)解釋說：“上海地產(chǎn)由于特殊的地位，在產(chǎn)品開發(fā)方面會(huì)和普通房企有差異。此前其也頻頻拿地，應(yīng)該說資金面會(huì)面臨很多問題。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)，客觀上能夠回籠資金。“資金回籠后，在住房保障等領(lǐng)域，可以對其形成更好的支持。”

官網(wǎng)顯示，上海地產(chǎn)集團(tuán)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊資本300億元，共有各級次控股企業(yè)230余家、參股企業(yè)100余家，其中集團(tuán)直接管理的二層次企業(yè)約20家。其中，上海地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略入股了綠地控股(600606.SH)、中華企業(yè)(00675.SH)等企業(yè)，目前為綠地控股第二大股東，持股比例25.82%，在中華企業(yè)持股比例為10%。

公司主營業(yè)務(wù)包括區(qū)域整體開發(fā)、舊區(qū)改造、城中村改造、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)管理等。據(jù)公開資料，上海地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)了上海全市約60%的舊改工作任務(wù)，被稱之為上海存量“地主”。

無需贅言，城市更新現(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)的新增長極。在政策層面，自2021年以來，“十四五”規(guī)劃明確提出城市更新行動(dòng)，并首次寫入政府工作報(bào)告。在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新“早就不是萬億級的市場，應(yīng)該很快變成10萬億級的市場”。但另一方面，城市更新、保障房及租賃住房等，也均為前期投入較大、資金回流周期較長的業(yè)務(wù)，不可避免地會(huì)讓企業(yè)面臨一定的資金壓力。

作為非上市公司，上海地產(chǎn)集團(tuán)今年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還未公開。2020年，上海地產(chǎn)集團(tuán)營業(yè)收入為296.56億元。另據(jù)《2020 年第二期上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司公司債券信用評級報(bào)告》，2017-2019年度，上海地產(chǎn)營業(yè)收入(合并口徑數(shù)據(jù)及指標(biāo))分別為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報(bào)告期內(nèi)波動(dòng)明顯。2017-2020年，上海地產(chǎn)集團(tuán)公司總負(fù)債分別為1919.07億元、1908.88億元及1955.73億元、2164.36億元，數(shù)額不斷增長。

事實(shí)上，上海地產(chǎn)集團(tuán)也對資金安全頗為重視：7月16日，在上海地產(chǎn)集團(tuán)召開的2021年經(jīng)營目標(biāo)運(yùn)行年中分析會(huì)上，集團(tuán)黨委副書記、總裁管韜萍強(qiáng)調(diào)，下半年集團(tuán)要重點(diǎn)加強(qiáng)六個(gè)方面工作。其中，要進(jìn)一步增強(qiáng)資金集中管理意識(shí)，提高資金使用敏感度;加快資金回籠，確保集團(tuán)長期健康發(fā)展等。記者 李貝貝 上海報(bào)道

標(biāo)簽： 虹口北外灘 合作方 上海虹權(quán)置業(yè) 弘安里