優化債務結構加快回款速度 收縮投資伺機“重拳出擊”

還債高峰期疊加疫情影響，在搶收“金九銀十”加快回籠資金之余，近期不少上市房企加強與債券持有人之間的溝通，意在積極尋求資金壓力下的最優解。

相較動作較遲的房企，今年年初華遠地產就提早部署了調整債務結構和長短債比的策略，更多保留美元債以及長期債券等融資品種，使公司的負債結構更趨于健康。

“去庫存、降負債、增利潤”是華遠地產今年年初定下的經營方針，“全年165億元銷售目標及150億元回款目標基本上是可以完成的，內部正在向更大的銷售規模發起挑戰。”華遠地產相關負責人向《證券日報》記者表示，去庫存戰略之下，公司上半年銷售回款率達到99%，經營性現金流回正，極大提高了自身造血能力。

前置分解短期債務償付無壓力

眾所周知，“三條紅線”之下，房企下半年最緊要的工作之一是為年內到期債務做好安排，多種舉措籌集資金確保不產生債務違約。

華遠地產自年初起便提出“去庫存、降負債、增利潤”九字經營方針，積極應對市場變化。其中，圍繞“降負債”進行了內部債務結構調整，更多選擇中期或中長期融資產品，進而優化整體債務結構，充分保障公司資金鏈安全。據不完全統計，今年華遠地產通過發行公司債、中期票據等方式總共進行了5筆融資，累計發行及提交申請的債券額度已突破百億元。

早在“810三條紅線”限制融資之前的數月，華遠地產就進一步加強現金流管控，對融資端已經做好安排和部署，對于外界指出的178.88億元年內到期債務償付事宜公司已提前考慮并做了充分準備。從債務類型來看，華遠即將到期的債務中，大部分并非為到期日就必須兌付的債券，即使在投資者全部行權的情況下，亦可以通過發行新券置換舊債。從公司目前可用資金來看，預計年底現金流較為充足。加之，年初獲批的中票余額、已經獲批的美元債額度和銀行授信額度，公司在資金安排上有很大空間。

現行政策之下，傳統融資出現債務違約壓力是所有企業當下都要面對的問題。據悉，年初時華遠內部已進行壓力測試，并在經營過程中對資金指標嚴格管控。針對標準融資出現風險的情況華遠已提前演練，及時化解風險。同時，為避免出現單月或者單季度債務集中到期的現象，公司正依據投資者需求和企業自身情況調整發債周期及相關利率等安排。

收縮投資伺機

打通多個融資渠道，確保短期債務順利償還之外，華遠地產同步制定了長期債務管理目標，而降負債已成為內部重要戰略方針之一。

在華遠地產看來，企業的負債水平要根據企業發展進行適度動態調整，“三條紅線”政策對整個行業的發展來說是好事情，公司受到的影響也是積極的。過去兩年多，華遠在規模提速的同時負債率有所上升，動態調整戰略投資成為降低杠桿的抓手之一。

2018年華遠地產土地投資達93億，2019年逾80億，受今年疫情及市場影響，華遠地產及時制定了縮減拿地計劃。同時，華遠表示即使拿地相對較高的年份，公司也會將其嚴格控制在銷售回款率的40%以內。目前，公司土地儲備貨值達600億元，可滿足未來兩三年的開發需求。

值得一提的是，有業內人士表示，近兩年來，不少頭部房企都在試圖尋找不靠債務杠桿而是靠經營驅動發展的商業模式，比如加大合作杠桿。在不確性或者市場低迷之際，即使權益收益降低，但可提高全口徑的發展規模。

在這方面，華遠地產已與多家頭部房企，包括碧桂園、旭輝、景瑞、平安不動產等企業建立合作，尋找開發規模發展新動能。今年大量縮減投資后，預計明后年土地市場或會出現性價比高的投資標的，屆時華遠地產或會重拳出擊。

由此可見，隨著后疫情時代經濟的復蘇，華遠未來在土地市場還將有更多的可能性。但就下半年來看，華遠的重點工作仍是加快銷售，搶收業績。

國企基因具備強大內生動力

除了與優質房企加大合作，尋求規模突破外，華遠地產本身的國企基因，也將為企業發展帶來更多的內驅力。“市場好的時候，國企的優勢或許還不那么明顯。當市場調整并回歸理性之際，國企的優勢便凸顯出來。”一名業內人士表示。以華遠地產為例，母公司華遠集團作為北京市西城區國資委旗下的核心骨干企業，擁有強大的資金實力。在過去近四十年的發展歷程中，華遠地產不僅得到北京市西城區委區政府、區國資委的鼎力扶持，同時還得到華遠集團提供全方位的支持，包括提供融資和資本支持、戰略規劃指引、協調與國資委和其他主管部門的溝通等。

據了解，為更好協助西城區政府部門推進“示范區”整體規劃建設和專業化服務各項工作，華遠集團及旗下子公司切實承擔相應職責，高效推進北京金融科技中心產業升級工作，體現了華遠的責任擔當。而華遠地產作為集團唯一房地產開發公司，是金融科技中心產業升級的中堅力量，成為有效執行國家和地方政策的企業平臺。也正因如此，華遠的發展有著強大的國企內生動力作為保障。

提升銷售抓回款

據悉，華遠的銷售回款率一直高于行業平均水平，多年維持在85%以上，今年上半年更是達到了99%。數據背后是華遠鼓勵多回款、快回款，激勵制度和大運營體系的建立，從而實現了經營效率的提升。

對此，有業內分析人士向記者表示，自從2018年華遠地產新任管理層上任以來，給外界明顯的印象是周轉速度加快了，“規模與效益并舉”發展戰略落地有聲。

經過兩三年的內部優化，華遠地產練就了自身的營銷實力，以“整合營銷”策略，靈活根據市場變動，整合全國各項目資源，調整、優化項目入市時間，搶收回款。同時，通過應收款精細化管理，促進存量應收款的回款進度。

據記者了解，華遠地產已對全年銷售回款指標進行科學分解，并制定了有效的激勵政策保障目標實現。從近期來看，9月12日，華遠·海藍和光(銀川)首度開盤，當日推出595套房源全部售罄，簽約金額達5.5億元。據悉，下半年除華遠·海藍和光(銀川)外，石油·海藍城(任丘)等華遠地產新項目即將入市，保障全年銷售目標的完成。本報記者 王麗新

標簽： 債務結構