過(guò)去十多年房地產(chǎn)價(jià)格上漲,最主要的基礎(chǔ)是需求在上漲,而需求上漲的最主要推動(dòng)力是銀行貸款,這時(shí)候居民放杠桿的進(jìn)度就決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
從近十年居民貸款增速,尤其是中長(zhǎng)期貸款的增速是大幅放緩的。一般把央行公布的數(shù)據(jù)中“住戶中長(zhǎng)期貸款”近似看做居民用來(lái)購(gòu)房的貸款,這是一個(gè)相對(duì)比較準(zhǔn)確的衡量居民房地產(chǎn)貸款增速的指標(biāo),對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有一定參考意義。
從央行披露的數(shù)據(jù)看,從2017年開始,居民中長(zhǎng)期貸款的增幅就開始大幅下降。筆者截取的樣本,從2009年算起到2020年,2009年居民中長(zhǎng)期貸款是1.70萬(wàn)億,而到了2020年,這個(gè)數(shù)字達(dá)到5.95萬(wàn)億元,增加了大概三倍多,這個(gè)增幅于全國(guó)房?jī)r(jià)增幅大致相似。
不過(guò),在過(guò)去十多年,全國(guó)房?jī)r(jià)基本是單邊上行的,但是居民中長(zhǎng)期貸款的增幅并非直線,而是跳躍非常大的,有些年份居民中長(zhǎng)期貸款是小幅下滑的,比如2011居民中長(zhǎng)期貸款增加了1.46萬(wàn)億元,而2012年居民中長(zhǎng)期貸款增加了1.96萬(wàn)億元,一年整整少增加了0.5萬(wàn)億元,但那年的房?jī)r(jià)個(gè)別地方出現(xiàn)了小幅調(diào)整,不過(guò)大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)是平穩(wěn)的。
2017年,居民中長(zhǎng)期貸款增加了5.3萬(wàn)億元,而2016年居民中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元,一年整整少增加了0.38萬(wàn)億元。然而,我們知道2017年房?jī)r(jià)漲幅也跟一般年份漲幅大體一樣。
這十多年中居民中長(zhǎng)期貸款增加最多的年份是2016年,這一年的居民中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元,2015年中長(zhǎng)期貸款增加了3.05萬(wàn)億元,多增加了整整2.63萬(wàn)億,多增加的幅度超過(guò)86%,從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度看,這一年房?jī)r(jià)的漲幅跟其他年份也差不多,基本都是單邊上行的。這說(shuō)明,短期來(lái)看,貸款并不是房?jī)r(jià)上漲的決定因素,還有其他復(fù)雜因素在決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
當(dāng)然,最近幾年消費(fèi)貸款被挪用買房的情況比較嚴(yán)重,而從2017年開始監(jiān)管消費(fèi)貸款挪作買房的情況開始查處,去年更是進(jìn)行了嚴(yán)厲的打擊,不過(guò)這一點(diǎn)也許金額相對(duì)較小,從數(shù)據(jù)上反應(yīng)不是很明顯。
從2017年開始居民貸款增量就在7萬(wàn)億以上的平臺(tái)上緩慢爬升,漲了四年到2020年居民貸款增量也才7.87萬(wàn)億,四年增加了0.74萬(wàn)億,中長(zhǎng)期貸款從2017年的5.3萬(wàn)億到5.95萬(wàn)億,四年只增加了0.65萬(wàn)億,增幅也很平穩(wěn)。
只不過(guò),從短期貸款來(lái)說(shuō),2017年的短期貸款是1.83萬(wàn)億,2016年只有6494萬(wàn)億,增加了大約1.2萬(wàn)億;2108年居民短期貸款增加了2.41萬(wàn)億元,2017年,居民短期貸款增加1.83萬(wàn)億元,增幅達(dá)到6千億左右。與此同時(shí),這幾年消費(fèi)并未出現(xiàn)大的回升,這兩年是互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融大興的年份,可能有部分消費(fèi)貸款進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
從2018年開始,監(jiān)管對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行集中治理,2017年開始整治消費(fèi)金融被挪用做房地產(chǎn)按揭貸款的情況,從2019年開始居民消費(fèi)信貸增幅下降,2019年居民短期貸款只增加1.98萬(wàn)億元,2020年居民短期貸款增幅是減少的,短期貸款只增加1.92萬(wàn)億元,相比2019年少增加600億元。說(shuō)明監(jiān)管對(duì)于貸款挪用的整治見效了。
從今年的情況看,今年后半年的增幅已經(jīng)被前半年的增幅給擠占了。今年前半年,住戶中長(zhǎng)期貸款增加3.43萬(wàn)億元;而去年上半年只增加了2.8萬(wàn)億元,全年居民中長(zhǎng)期貸款中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬(wàn)億元,那么如果今年居民中長(zhǎng)期貸款跟去年保持增幅不大,那么下半年的增幅是很小的,這也預(yù)示著下半年房?jī)r(jià)的上漲空間不大。冉學(xué)東
標(biāo)簽: 中長(zhǎng)期貸款 房?jī)r(jià)上漲 貸款增速 居民房地產(chǎn)