跨界農(nóng)業(yè) 涉獵舊改等慢生意 碧桂園遇長周期低利潤考驗(yàn)

“快周轉(zhuǎn)”是碧桂園最鮮明的標(biāo)簽，但是從近期的動作看，碧桂園也在嘗試一些“慢”生意。在地產(chǎn)板塊，舊改正在成為碧桂園進(jìn)入特定城市的敲門磚；而在跨界領(lǐng)域，碧桂園選擇高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的農(nóng)業(yè)。但本就利潤不高、依靠快速擴(kuò)張的碧桂園，如何熬過“慢”生意必須要面對的長周期與低利潤考驗(yàn)？畢竟，從楊老板此前刷屏朋友圈的發(fā)言看，房企老大的日子也并沒有那么舒服。

舊改的敲門磚

素來以高周轉(zhuǎn)著稱的碧桂園向來對拿地開發(fā)銷售有著近乎苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，因而日前碧桂園剛剛在昆明入賬的兩塊土地引起了業(yè)內(nèi)注意。6月12日，昆明市五華區(qū)的兩宗地塊入市出讓，碧桂園以1.46億元的底價(jià)獲得，據(jù)了解 ，此次成交的兩地塊為下馬村城中村改造項(xiàng)目。

據(jù)資料顯示，下馬村城中村改造項(xiàng)目從2009年開工，經(jīng)歷停工、再開工、再停工數(shù)次波折，并在2014年陷入全面停工。直到2017年3月，昆明五華區(qū)引入云南碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與項(xiàng)目后續(xù)改造開發(fā)建設(shè)。之后不久，中止多年的下馬村城中村改造項(xiàng)目得以重新啟動。

實(shí)際上，碧桂園以參與城市舊改的方式投資開發(fā)在當(dāng)?shù)夭⒉皇鞘状?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園在昆明參與舊改開發(fā)樓盤多達(dá)十幾個(gè)。其中不乏城中村改造、老舊廠區(qū)改造以及部分一級土地開發(fā)項(xiàng)目。

在昆明之外，深圳是碧桂園正在積極參與城市舊改的城市之一。今年3月，深圳龍崗4個(gè)城市更新項(xiàng)目獲批，其中涉及碧桂園投資開發(fā)項(xiàng)目為10萬平方米。碧桂園總裁莫斌曾在2017年度業(yè)績會上表示，碧桂園在深圳目前并沒有具體目標(biāo)，目標(biāo)就是“做一個(gè)成一個(gè)”。資料顯示，2015年碧桂園以股權(quán)收購方式獲取了在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目——深圳坂田坂雪崗大道東側(cè)工改保項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園已在深圳多個(gè)區(qū)域獲取或計(jì)劃獲取的項(xiàng)目已接近30個(gè)左右，其中有約5個(gè)更新項(xiàng)目計(jì)劃于今年面市。此外在徐州等城市，碧桂園則也成為當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)引入?yún)⑴c城市舊改的房企之一。

“舊改本身流程復(fù)雜、周期較長，這與碧桂園向來強(qiáng)調(diào)的快速并不十分吻合?！币晃粯鞘杏^察者分析，對于一些城市的特殊情況，碧桂園也正在嘗試新的投資方式，拓展開發(fā)空間。其中，通過舊改方式進(jìn)入昆明也是結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r而作出的主動選擇，通過介入城市城中村的舊改項(xiàng)目，碧桂園得以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對昆明乃至云南板塊的布局。

農(nóng)業(yè)板塊邏輯

舊改雖說因受外界因素影響會給項(xiàng)目開發(fā)周期帶來不確定因素，但是本就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，碧桂園并不陌生。相較于此，碧桂園近日投資農(nóng)業(yè)的新舉措更顯意外。

6月15日，碧桂園宣布正式進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)， 據(jù)了解，5月8日碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司注冊成立。據(jù)介紹，碧桂園農(nóng)業(yè)將引入世界一流的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備，采用公司+農(nóng)戶發(fā)展模式，通過進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，建設(shè)農(nóng)業(yè)博覽園，進(jìn)軍先進(jìn)農(nóng)機(jī)業(yè)和種業(yè)，打造農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全體系。首發(fā)動作是，該公司與中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的學(xué)術(shù)明星袁隆平合作，投資中國第三代雜交水稻技術(shù)的研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化。

碧桂園涉足農(nóng)業(yè)，對外釋放的更多信號是履行企業(yè)責(zé)任，但是在業(yè)內(nèi)人士看來，這個(gè)動作也有著企業(yè)內(nèi)在的商業(yè)邏輯?！皩τ谵r(nóng)業(yè)，碧桂園更像是戰(zhàn)略投資者的身份，它的增值邏輯在于瞅準(zhǔn)的是社區(qū)增值。未來隨著企業(yè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)模式的建立以及規(guī)模的形成，農(nóng)業(yè)板塊將與碧桂園現(xiàn)有板塊形成聚合效應(yīng)，與碧桂園住宅、碧桂園服務(wù)以及社區(qū)金融等板塊形成閉環(huán)，從而給企業(yè)帶來新的價(jià)值增長點(diǎn)。”有熟悉碧桂園的人士如是分析。

不過是單純的財(cái)務(wù)投資還是另有所圖，農(nóng)業(yè)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)是碧桂園不可規(guī)避的問題。“農(nóng)業(yè)本身就是個(gè)燒錢的行業(yè)，對于房企來說，跨界農(nóng)業(yè)如何挖掘現(xiàn)有資源，讓這些資源在農(nóng)業(yè)板塊凸顯作用非常重要，”上述人士舉例稱，華潤、中糧、綠城也都有此嘗試，而它們的經(jīng)驗(yàn)是如何結(jié)合手頭的所有資源?！盎蛟S可以和特色小鎮(zhèn)概念做結(jié)合。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是預(yù)測。

長周期與低利潤的考驗(yàn)

無論是舊改還是投資農(nóng)業(yè)等新領(lǐng)域，與“唯快不破”的碧桂園都似乎難以匹配。但這也給外界釋放一個(gè)信號——在住宅開發(fā)之外，碧桂園近年來也在嘗試多元化發(fā)展，尋求更多的空間可能性。除了上述提及的農(nóng)業(yè)板塊外，碧桂園旗下教育子公司博實(shí)樂教育集團(tuán)目前正運(yùn)營著52所雙語國際學(xué)校，提供從幼兒園到高中的全面教育。博實(shí)樂去年開始計(jì)劃在紐約證券交易所上市，募資逾1.5億美元。

實(shí)際上，在地產(chǎn)主業(yè)之外，碧桂園旗下還包括教育、物業(yè)管理、酒店、長租公寓、社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。多個(gè)板塊已做好分拆上市的計(jì)劃。碧桂園的多元化業(yè)務(wù)方面探索正在持續(xù)推進(jìn)。不過，碧桂園不可規(guī)避的問題是，多元跨界如何破解利潤問題？畢竟長租公寓、農(nóng)業(yè)這些業(yè)務(wù)板塊是普遍被評價(jià)為“長周期、低利潤”的行業(yè)。

利潤下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，根據(jù)碧桂園的財(cái)報(bào)，2013年銷售首次突破千億時(shí)，碧桂園的毛利率為30.3%，而到了2017年，碧桂園的毛利率為25.9%，雖然已較2016年同比增長了4.8個(gè)百分點(diǎn)，卻已不及2013年。

從碧桂園的“快”來看，作為進(jìn)駐三四線城市較早的大型開發(fā)商，企業(yè)憑借大規(guī)模拿地的溢價(jià)能力實(shí)現(xiàn)了低成本開發(fā)。隨著其他主流開發(fā)商的進(jìn)入，三四線城市地價(jià)不斷上升，碧桂園的銷售溢價(jià)也正逐步回歸合理的位置。登頂榜首的碧桂園已意識到高周轉(zhuǎn)面臨的壓力。三四線城市“后去庫存時(shí)代”開始顯示出疲軟的同時(shí)又正迎來調(diào)控政策的當(dāng)頭棒喝。“房地產(chǎn)企業(yè)有個(gè)共識，未來不是看誰賣得多，而是要看誰掙得多，但是從碧桂園目前布局的多元業(yè)態(tài)上看，并不能快速獲取更多的利潤，如何權(quán)衡投入與回報(bào)率，也是碧桂園多元布局面臨的問題，”有不愿具名的行業(yè)觀察人士如是分析。

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