減少房貸還款額的方法

1、轉為公積金貸款：客戶可以將商業房貸轉為公積金貸款，公積金貸款在利率上面會優惠不少，轉為公積金貸款以后可以減少還款額。

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2、等房貸利率下調：等LPR調降以后銀行下調自己的房貸利率，自己的房貸利率下調以后，那么房貸的還款額自然也會隨之減少。

3、提前償還部分房貸：房貸是可以提前還款的，并且客戶并不需要一次性全部還清，可以選擇提前償還部分房貸，減少每月的還款額。

怎樣計算房貸還款金額?

要計算房貸還款金額，首先要清楚貸款額度、貸款期限、貸款利率，然后再根據所選擇的還款方式，通過公式分別計算。

1、貸款額度

根據房貸類型有所不同，大致可分為商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

1)商業貸款：額度由銀行根據借款人首付比例、房屋評估值、收入情況、信用狀況、銀行貢獻度等因素綜合評估，一般沒有設定最高貸款限額。假如借款人首付30%，則一套100萬的房子最高可以貸70萬。

2)公積金貸款：各地住房公積金中心都會設定一個最高可貸額度，以長沙為例最高貸款額度為70萬，生育三孩職工家庭可提高到80萬。具體貸款額度，在最高可貸額度內，分別按照還貸能力、房屋價值、賬戶余額測算，從中選取最低的那個額度。

3)組合貸款：先確定好公積金貸款額度，不足的部分再辦理商業貸款。

2、貸款期限

房貸期限最長是30年，但是具體借款期限要根據申貸前年齡、退休年齡來算，原則上不能超過法定退休年齡后5年。即房貸期限=(法定離退休年齡+5)-申貸年齡。比如借款人申貸前是35周歲，女性退休年齡為50歲，則房貸期限為50+5-35=30年。

3、貸款利率

不同類型的房貸，房貸利率定價方式不同。

1)公積金貸款：房貸利率按照公積金貸款基準利率執行，根據房貸期限、房屋套數利率有所區別。其中首套房貸利率，5年及以下是2.75%，5年以上是3.25%;二套房貸利率在首套房基礎上浮動10%，即5年及以下3.025%，5年以上3.575%。

2)商業貸款：從2019年10月8日起，新發放的商業貸款按最近一個月同期LPR為定價+基點執行。2022年8月20日LPR1年期為3.65%，5年期以上為4.3%，基點則是由銀行確定不可更改，因為LPR是浮動利率，商業貸款利率每年重定價日會有所不同。

3)組合貸款：公積金貸款部分按公積金貸款相應的利率執行，商業貸款部分按商業貸款利率執行。

4、還款方式

公積金貸款、商業貸款、組合貸款，都能提供等額本息、等額本金兩種還款方式，每月還款額計算公式不同。

1)等額本息，每個月還款金額固定，套用公式：每月還款額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數]÷{[(1+月利率)^還款月數]-1}，可以算出來。

2)等額本金，每個月還款本金固定，利息逐月遞減，每個月還款金額也遞減。可套用公式：每月還款金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率;還款總利息=(還款月數+1)×貸款額×月利率/2;還款總額=(還款月數+1)×貸款額×月利率/2+貸款額，進行計算。

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