開發商資金鏈斷裂商業廣場爛尾，債權人3000萬元借款難收回

在江蘇建湖縣匯文路南，從湖中路向東一直到人民路路口的數百米沿街地塊，都屬于一個2012年開工的哥倫布廣場項目，包含四個大的商業綜合體和住宅建設。

目前，在哥倫布廣場，有些門面開著，有些門口用木板擋著，有些甚至連門窗都沒安裝。此前建湖唯一一家家樂福超市也曾開在這里，后來因為生意不好等原因關門了。在建湖縣的中心地段，大而空的哥倫布廣場顯得有點不協調。據了解，開發企業已經進入了破產重整程序，整個哥倫布廣場有望復活。

【資料圖】

卞凱（化名）是開發商的債權人之一。2012年，他借款3000萬元給開發商，開發商提供了一萬余平方米的寫字樓作為抵押物。但2016年因為項目停工，縣里為了促進項目復工專題研究，縣住建局出面協調，讓卞凱放棄了抵押權。而如今開發商進入破產程序后，抵押權的重要性凸顯了出來。

△中利哥倫布廣場全景

出借3000萬元，開發商還不上錢拿房產抵押

2011年，建湖縣匯文路南側、湖中路東側、人民路西側地塊60810平方米的國有建設用地使用權公開出讓，這個地塊靠近已搬遷的縣政府大院，對面是老的縣人民醫院，其出讓引來很多關注。

江蘇幅源偉沃投資有限公司（下稱“幅源公司”）最終競得了這塊土地。不久，該公司便轉讓了地塊的使用與開發權。在一份文件上，建湖縣國土資源局行文，同意江蘇中利世紀置業有限公司（下稱“中利世紀”）接手該地塊。

中利世紀的法定代表人為孫某，股東為孫某、張某，幅源公司也成為中利世紀的股東之一，由彭某具體代表幅源公司。該地塊的土地出讓金是17330萬元。卞凱稱，中利世紀及孫某、張某、彭某等，除了向銀行和一些非銀行金融機構借貸，也在社會上融資。

2012年4月，孫某、張某、彭某作為借款人，與卞凱夫婦簽訂3000萬元的《借款合同》，中利世紀、幅源公司等作為保證人簽字蓋章。那時卞凱夫婦是建湖縣開發區一家企業的老板，經營有方，手頭資金實力雄厚。該合同約定：借款期限為兩年，在借款期內借款利息為月利率2%，借方第一年12個月支付利息，第二年每三個月支付一次利息，保證人以個人及公司股份即所有財產對借款負連帶責任等。

2015年3月17日，因債務未能按約定如數償還，債權人與債務人重新訂立補充協議，還款延期至2016年3月18日；次日，雙方還簽訂了《房屋抵押（還款）合同》。按照補充協議，原保證人之一的中利世紀成為債務人之一，同時約定，由中利世紀償還孫某、張某、彭某所欠債權人本金3000萬元及以后產生的利息，債務人必須于2016年3月18日前還清所欠債權人本金3000萬元、利息3691200元。債務人以坐落在縣城中利哥倫布廣場D地塊寫字樓5-16層（建房權證建湖字第73048號，共10133.79平方米）房產作抵押，擔保該債務履行。建湖縣公證處出具了對《房產抵押（還款）合同》賦予強制執行效力的公證書。

△中利哥倫布廣場D地塊，較高的帶玻璃外墻的寫字樓5—16層就是當初被開發商抵押給卞凱的

據了解，其實，在2014年，張某和幅源公司已從中利世紀退股撤資。以前公司有三方投資，以個人名義借款，更利于加強各人身上的責任意識。但是在只剩下孫某單方股東的情況下，加上A、B、C、D四個地塊陸陸續續開發，卞凱夫婦對應的債務人變為實體公司，公司提供抵押物即房產。一旦其沒有按約還款，卞凱夫婦可以申請強制拍賣抵押房產來償還債務。

債權人放棄抵押權，“以房抵債”協議落空

2023年7月24日，現代快報記者來到建湖縣匯文路，看到從湖中路路口到人民路路口，哥倫布廣場四個相對獨立的商業體進度和形態不一。最西側的A地塊，就是原家樂福所在地。往東依次是B、C、D地塊，其中被圍擋遮住的B地塊進度最慢。

B地塊如今成了卞凱關注的重點，曾經抵押在手的D地塊寫字樓已經與他無關。抵押權已經交出，卞凱接受了另一種以房抵債的方案。

2016年8月9日，甲方中利世紀與乙方卞凱夫婦簽訂了一份新的“以房抵債”協議。按本息合計4000萬元，中利世紀以正在建設的B地塊三層小樓（約2000平方米）償還該債務。不過，這份協議中出現了見證方——建湖縣住房和城鄉建設局，協議中與住建局有關的是兩條，一是請住建局在甲方開發的B地塊取得《商品房預售許可證》時，將單獨的三層小樓相關銷售網簽手續辦理給乙方；二是協議簽訂三天內，乙方將抵押在手的哥倫布廣場D地塊寫字樓他項權證解除，交給住建局自由處理。建湖縣住建局兩位工作人員在協議上簽字，還加蓋了住建局公章。

△2016年訂立的以房抵債協議，上面有見證方縣住建局的簽字蓋章

可能在大家看來，當時B地塊辦理預售許可證并不是難事。因為即使土地抵押給了銀行等金融機構，可銀行一般還是會配合辦理解押的，畢竟銀行也要保證它的貸款收益和安全，肯定支持房產賣出去。

但是，此事后來就卡在了預售許可證上。

建湖縣住建局2022年給法院發的一份“工作聯系函”中提到了當時住建局出面協調卞凱放棄抵押權的背景。2015年到2016年間，開發商資金鏈斷裂，欠下施工單位巨額工程款，施工單位停工。2016年6月，為了協調矛盾，推促工程建設，當時的一名縣委常委、常務副縣長召集住建、規劃、國土等部門和單位負責人，專題研究此事。隨后，建湖縣住建局牽頭協調，將卞凱夫婦手里的D地塊寫字樓解押，并交給施工單位。

卞凱說，這就是用D地塊寫字樓抵償工程款，可能是把抵押權轉辦給了施工單位。

不久，C、D地塊順利復工，B地塊也再次啟動建設。但B地塊在申請預售時，其土地抵押在建湖縣農商行，農商行不出具同意預售的函，導致B地塊《商品房預售許可證》不能辦理。不僅如此，這還引起多名債務人要求對該地塊實施查封，B地塊一直處于停工狀態。

△中利哥倫布廣場B地塊項目，明顯還沒完工

建湖農商行為何不同意B地塊預售？據業內人士分析，可能是銀行反對所謂的“以房抵債”協議，認為抵債方式銷售房產是一種假銷售，無法實際收回資金還銀行貸款，侵害其利益。

住建局曾發函“陳情”，希望按特殊情況處理

2019年12月13日，鹽城市中級人民法院發布公告（2019）蘇09破申4號，公告顯示，根據中利世紀的申請，作出民事裁定書，受理中利世紀破產重整申請一案，并交由建湖縣人民法院審理。法院隨后確定了破產管理人，全部接管中利世紀的公章、賬目、資產等。

卞凱在2020年才得知中利世紀破產重整的消息。這讓卞凱很焦慮，他首先與破產管理人溝通，但是對方并不認可他的債權。

卞凱不得不到建湖法院提起訴訟。建湖縣人民法院作出判決，經核算雙方資金往來，卞凱夫婦對中利世紀享有的債權為本金1898萬余元、利息2157萬余元及律師費60萬元，合計4115萬余元，這是對中利世紀的普通破產債權。同時中利世紀法定代表人孫某與妻子作為共同負債人。

而除了起訴確認債權，卞凱還多次找縣住建局乃至縣領導反映。他說，要不是當初住建局出面，勸他讓出D地塊寫字樓抵押權，自己是不會如此被動的。

△這就是承諾給卞先生抵債的三層小樓，如今已經在復工

如今，三層小樓已經啟動掃尾工程，施工方是破產管理人找來的，后續該樓如果取得了銷售手續，所得的費用也將是破產管理人掌握，按程序和規則分配給債權人等。而作為普通債權人，卞凱對于項目復活的期待就沒有那么大了。

按照“破產法”等法律規定，包括員工工資、社保、稅款、破產費用、有抵押債權等，是優先債權。而一般的社會借貸、普通的買賣合同屬普通債權。普通債權因為順位靠后，得到清償的機會和比例是比較低的。

近日，現代快報記者聯系了破產管理人之一的江蘇法德東恒律師事務所一位合伙人，他表示，破產的法規是很完善的，破產管理人必須依法處置資產。一般來說，政府部門是不能作為擔保人的。對于相關的買賣合同，管理人審核后也可以行使撤銷權。關于本案的其他具體情況，他沒有介紹。

2022年2月，建湖縣住建局給建湖縣法院出具了“工作聯系函”。在函中，住建局提到，“中利世紀現已進入破產程序，應充分考慮到債權人原享有的抵押權是因為在政府協調的情況下，同意暫時解除抵押這一客觀因素，況且該公司當時也未有破產的情況，經請示縣領導，建議仍應按照享有抵押優先受償處理，以切實保障債權人的合法權益，具體債權金額請貴院依法確定。”其中還提及，2017年，因相鄰C地塊出現電力無法開通情況，住建局再次出面協調，讓卞凱又出借200萬元給中利世紀，資金直接轉賬至縣房產服務中心賬戶，解決項目的電力配套。

△建湖縣住建局

卞凱想知道，對于自己抵押權的落空，住建局和縣政府是否該承擔相應的責任？而且，整個事件各方博弈，他沒有看到住建局在處理這些復雜問題時應有的專業度。

建湖縣法院聯系過卞凱，表示要處理此事。但此后并沒有任何進展。建湖縣法院一位法官對現代快報記者表示，這件事時間過去比較長了，他不便接受采訪，需要上級部門同意。

建湖縣住建局開發科的一位科長表示，他可以找到當時作為見證代表簽字的一位工作人員，讓其向記者介紹情況。但是到了約定的時間，又表示對方無法見面了。此后，對方也沒再給什么回復。

現代快報+記者 孫玉春 文/攝

（校對 周露 編輯）

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